Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Sobre todo pleitear contra un banco o fondo.Pufff
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Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Se agradece el mensaje.De ahí lo que decía de tener un buen asesoramiento jurídico.Y lo del delito de estafa, veremos a ver si Caixa hace algo al respecto.
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Se me olvidaba un conocimiento más en el mundo Inmuebles: SEGURIDADComo proteger tu vivienda de los okupas o amigos de lo ajeno. Cerrajería, alarmas y sist vigilancia y domótica.Para un piso de poco importe tal vez no se puede invertir en las dos últimas. Pero sí en cerrajería de seguridad.Y no vale cualquier cosa. El 90 % de cerraduras de las viviendas las abren en segundos.Una puerta grado 4C mínimo ya noO un buen cilindro, escudo, y cerrojo. Cerradura magnética, oculta...etc...rejas o herrajes de seguridad en ventanas. Cristales de seguridad.Etc.Un okupa o un fraude por una mala compra como lo que he citado, es de lo peor que te puede pasar
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En ésto de los inmuebles hay que saber, antes de meterse. Estudiar mucho mucho las operaciones.No sólo como hacen los economistas, ROI, flujo de caja...etc...etc...No.Hay que hacer un estudio global en toda regla: ESTUDIO SOCIOLÓGICO (perfiles de población de la zona, de los inquilinos), demográfico, estudiar muy bien el edificio y sus problemas. Ya sean de relaciones sociales o económicos. ASESORAMIENTO TÉCNICO: asesorarse con un aparejador como mínimo (pedir informe técnico). Mejor gastarse un poco de dinero en ese informe antes de invertir, que luego tener un grave problema como el que acabo de contar.ASESORAMIENTO JURÍDICO. Que no tenga cargas, problemas varios en casos de herencias, donaciones, titularidad (sobre todo cuando son bancos y fondos de inversión los que están metidos). A la más mínima duda, pagar se nuevo una consulta. En este caso a un abogado/a que sepa de inmuebles.ESTUDIO ECONÓMICO, lógico.Lo suyo sería tener un buen mentor, como quizás Carlos logró encontrar.Yo no lo logré y aprendo por mi cuenta.No estoy dispuesto a pagar 1.000€ por cosas que ya sé. Creo que ya he dejado bien claro lo que hace falta para éste negocio.El máster que puse, post atrás, y todo lo que comento aquí: eso sí sería un curso de 1.000€O tener un buen API. Que es quien debería tener esos conocimientos globales que cito.Pero no. Habré tratado con más de 50 Inmobiliarias y puedo asegurar la inmensa mediocridad, cuando no otra cosa, como mala fe, o malas prácticas de la mayoría. Comerciales que no saben nada de lo que venden. Palabrería y ocultar defectos y ensalzar virtudes.Tretas múltiples con los anuncios y precios.Comisiones abusivas. Ésto es lo que peor llevo.Hasta un 15% en alguna vivienda he llegado a ver.En BOLSA, con todo lo demonizada que está, no te hace falta saber nada para invertir.NADACoges un ROBOADVISOR (Indexa, Finizens...etc). Metes una transferencia mensual a modo ahorro, y, a esperar.Manos en los bolsillos y olvidarse del tema.Aunque haya bajones gordos.Está programado para eso. Para minimizar eso.Y puedes tener una decente rentabilidad de un 5% anual.Que es un Casino Global y te la tiran abajo cuando quieren las manos fuertes? Pues sí.Porqué me meto en inmuebles?Por el apalancamiento controlado y los tipos bajos que hay ahora.Sí tuviéramos un Euribor de un 3%, me olvidó totalmente de las rentas de alquiler.Y, por Diversificar. Como dije antes.Tener 50% inmuebles 50% bolsa (colchón aparte).Espero sean útiles éstas parrafadas.Un saludo
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Pues voy a añadir algo más a éste tema.En cuanto al riesgo. Algo que quizás no se ha hablado tanto y me acaba de pasar hoy mismo.Estaba a punto de firmar arras de mi 2a operación.Fruto de un año.Pues bien, ayer en la primera visita en la única habitación que tenía el piso (un bajo) había algo de humedad en una pared.Al haber un garage debajo no me preocupaba que fuera capilaridad del terreno.Pues dije a la inmobiliaria, que si podíamos ver pared contigua.Y era uno de los dos portales del edificio.Y, allí había humedad tbY al bajar al garage en el techo mucha más humedad. En zona más amplia.Dándole vueltas al coco media noche, pues hoy firmaba arras en la segunda visita, no estaba tranquilo.Le pasé las fotos a un amigo arquitecto y me dijo que no se me ocurriera comprar.Que podría ser un problema con las bajantes de pluviales del patio interior y los sumideros atascados, fisurados o mal impermeabilizados.Todo ello antes de la visita.Y como hubo mal entendido fuimos una hora antes y el portal estaba abierto y pude mirar con mucho más detenimiento que cuando vas con la Comercial.Y había más humedad en otra pared de ése portal y el suelo de mármol tenía otro color.Y la tarima de la habitación que tenía esa humedad en pared había sido cambiada entera.Tenía otro color a la del salón.He hecho otra consulta a otro amigo ingeniero de obras públicas y corrobora lo del arquitecto.Deben levantar portal y un gran trozo de patio interior al que daba acceso al piso.Y qué casualidad! Ayer el presidente de la comunidad no recordaba ningún problema de humedades en el garage ni nada, cuando le pregunté por ello.Y hoy, cuando le digo la zona exacta que era y que un arquitecto me confirmaba que podrían tener una gran balsa de agua de 25m2 debajo de ese portal, me dice que hace un tiempo quisieron abrir a ver qué pasaba. Me dice que no compre ése piso.Y el tío es del gremio construcción 😡Y la inmobiliaria corriendo en tramitar todo para que firmara. Inclusive viniendo a trabajar hoy, festivo en la zona.Conclusión: me hubieran atrapado 42.000€ y no alquilo eso ni en broma. Juicios con la Comunidad porque no lo arreglan. TE COMES EL PISOAsí que no todo son beneficios. Y, por muchos números que enseñen en el curso de marras, dudo que ésto lo enseñen. Salvo que algún día quiera publicar el Programa Carlos, como hacen todos los centros de Formación en sus webs.O sea, un riesgo más y mucho más grave a okupas, impagos y demás.....A ver si algún alumno comenta algo al respecto🤔Para meterse en éste negocio hace falta asesoramiento técnico y jurídico. No sólo económico.Ah! En otro de los pisos ví grietas estructurales en el edificio. En otros, más humedades en áticos. Por las cubiertas y Velux.Sí son de bancos, ojo con firmar que lo asumes como "cuerpo cierto" y les exoneras de responsabilidad por vicios ocultos....Ojo con pisos de bancos y con las inmobiliarias!Ya me han jugado muchas.Yo no tengo la gran suerte de Carlos de haber encontrado un buen agente inmobiliario.Yo, incompetentes o mentirosos. Y cada vez pilló antes la multitud de engaños que hacen con los anuncios, plazos, precios y demás.Aún así, ríete del riesgo de la Bolsa.Porque quiero diversificar si no, no me metía en estos embolados ( inmuebles en los que 3 de 6 vecinos venden....etc....algo pasa)
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Yo no me hecho la hoja de cálculo aún. Pero de todos los cálculos que hice, a bote pronto, me salía 3 ptos menos sobre el bruto la rentabilidad.Hipoteca a 20 añosNeto de un 1 o un 2%??? Qué va!Bastante másHaz cuentas con la operación que he puesto.De 475€ me quedan limpios cerca de 200€/mesIncluidos gastos e hipoteca
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Todos alabando las enseñanzas y ni un sólo detalle de ninguna operación. Ni del programa ni nada.
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Por ej, mi operación: 52.000 precio compra 35.600 hipoteca Open-Bank Euribor+089 variablePrimer año 1,99Sin comisiones. Sin vinculaciones. Sólo piden ingreso de 1.800€/mes. Lo hago por transferencia y a los 4 días vuelta a mi banco habitual, ING. Después de haber pagado la cuota 189€ primer año.En cuanto revise el tipo se queda la cuota en 0,7 aprox.150€ o asíAlquilado actualmenta 475€Cuántas operaciones podría hacer? 3 o 4Más no lo veo prudente.Y tal vez a la 4 o 5, el banco me pararía. Todo esto depende de la edad, capacidad financiera (no sólo salario, sino uno o dos trabajadores). Lógicamente, con 30 años y 2.000€ salario cada uno, pueden endeudarse más. Depende si tienen otras deudas. Una deuda de 120.000€ por esas 3 operaciones, no me asusta. Cuotas (pasado el primer año) de 450#/500€ sumadas no es tanto.Habría 3 alquileres de 425 a 450€ de media.Puede fallar uno (con tu seguro claro). Aún puedes pagar las 3 hipotecas y comunidades sin perder dinero. Sabiendo que 11 meses del impago lo cubre el seguro.Ahora bien, esos números no me han vuelto a salir.En el mejor de los casos se me quedan dos puntos por debajo. Que, para eso, prefiero seguir indexado a índices.Espero sea útil
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Esto ya me cuadra más. Yo invierto en ambos, entre otras cosas. Índices e inmobiliario.Y si me meto en inmuebles frente a índices es por la estabilidad en ingresos.Hay muchos más altibajos en la bolsa que en los alquileres. Mantener un 7% anual neto o 6% con un alquiler, es muy difícil conseguir en indexación. Ojo, aunque si llevo eso en Indexados en un año.Pero esos fondos indexados bajaron del +12% a -12% en 15 días con el Covid.Estos vaivenes no los da la vivienda alquilada.Puedes tener morosidad, cierto. Es el riesgo a meter en la ecuación para un año y medio.Se minimiza con el seguro. Pero algún agujero adicional al bolsillo (destrozos) te puedes llevar, tal vez.Ya le comenté Mbmbmb en otro mensaje que no todos son zulos invendibles en barrios deprimidos.Inclusive, en esos barrios, hay zonas.Conozco bien 3 barrios de Madrid, por ej.Hay otras posibilidades en ciudades más pequeñas. No todo es Madrid o Barcelona.Y sí, sí se alquilan.Y la crisis en la que estamos y puede que para después del verano es cuando se empiecen a ver los efectos, llegará a ciudades grandes y pequeñas.Que puede hacer presión sobre el alquiler?Seguro.En mi operación me queda margen de bajada.Cierto es que se te come el beneficio.Temporalmente.En bolsa también.Hay valores que han caído una barbaridad. A ver lo que tardan en levantar, si. lo hacen.Y, coincido contigo en lo de los tipos de interés bajos. Mientras sigan así (y parece va para largo) interesa ése apalancamiento con el banco.Lo que no me ha gustado de todo este asunto, y se lo he dicho a su autor, es el marketing. La forma de vender la moto como algo maravilloso. Muy en línea con todos "los gurús del marketing on line actual" Sobre el que ya hay listas de "vendehumos" y todo. Son como los vendedores de crecepelo antiguos. Prometen el oro y el moro. Y, a algún incautó le despluman con cursos megacaros. Para luego presumir entre ellos, con ranking y todo de lo que facturan al mes.Vamos, vividores 2.0De acuerdo que uno de los fundamentos del marketing es eso: ponértelo bonito. Pero la de un formador honesto, en mi opinión no.Puedes usar el marketing, claro. Y debes.Pero advertir, antes de pagar, de todas las consecuencias al que quiera hacer el curso con grandes apalancamientos en sus operaciones.El término libertad financiera está muy manido hace tiempo. Y los que realmente la logran, en muchos de los casos, son los que dan los cursos.No todos, ojo. No generalizo.
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Sí, muchos factores. Falta de Habilidad? Tal vez...Pero vamos, que debí aprender muy poco de mi experiencia laboral en banca 11 años.En fin.Enhorabuena a todos los que os ha gustado el curso.Lo respeto.Espero respeteis mis críticas. Ya que he aportado muchos más datos y un programa completo de un máster que sí que haría.Pagar 1.000€ por algo que ya sé...como que no.Ah, se me olvidaba la barita mágica para conseguir esa financiación.Ah! Y lo de bróker que la consiga por tí...el último que traté con él me acabo preguntando mi esquema de inversión y su desglose.Y, no me dedico a nada de ésto. La experiencia bancaria sólo fué una anécdota hace mucho tiempo.Por cierto Paolo11, sí conseguí financiación. Para esa operación y para la siguiente tb. Pero habrá un freno. En dpto de Riesgos te lo pone