Ha comentado en el artículo Desesperado y sin salida
Hombre, interesado no. Se está haciendo el escandalizado para meter miedo, pero lo tenía planeado desde el principio.
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Ha comentado en el artículo Desesperado y sin salida
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El art. 1320 Cc dice que para disponer de cualquier derecho sobre la vivienda habitual será necesario el consentimiento del cónyuge no propietario (en este caso, no propietario de la mitad indivisa). La hipoteca se puede considerar un acto de enajenación, por lo que yo intentaría que el marido solicitase por vía de excepción (mejor sería de acción, si estamos a tiempo) la anulación de la hipoteca, conforme a los arts. 1301 y 1322, en relación al 1320 Cc.
El problema está en el párr. 2º del 1320. ¿puede alegar buena fe el tal Goiri? Sería cuestión de buscar cartas o lo que sea dirigidas a la misma vivienda, que servirían de indicio de que Goiri sabe que vive allí.
¿Por qué Goiri lía con lo de vivienda habitual? Quiso que no apareciese como vivienda por lo dicho arriba y tal vez a efectos de la adjudicación en subasta, como dice Tristán. Y un tercer motivo sería poder meter miedo a la mujer con que había cometido falsedad en documento público. ¿y lo ha cometido? Pues no sé yo. Delito es lo que diga el CP que es. En este caso, el 292.1 CP dice que los particulares cometen falsedad en documento público en los tres primeros casos del art. 390 CP. Ojo, no el el cuarto, que es faltar a la verdad en la narración de los hechos. Esto sólo se aplica a la autoridad pública que da fe. Así que para mí es un órdago del prestamista.
Como nota final, ¿hay una hipoteca anterior por lo que entiendo? ¿el prestamista acepto eso? Porque se me ucurre una faena bonita, aunque complicada.
Ha comentado en el artículo Los notarios también se equivocan
Perdona, no me queda claro. ¿la nota de qué día es? ¿del día 6?
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Ha comentado en el artículo Los notarios también se equivocan
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Es que el asunto es un poco más complicado. El notario, el comprador, el agente inmobiliario y cualquier otro interesado pueden acceder las veces que quieran al registro antes de firmar. Pero, cualquiera que sea el medio utilizado, siempre se hace a través del registrador. Tú pides información sobre una finca y el registrador (sus empleados, evidentemente) lo comprueba y emite una nota simple. Por lo tanto, el contenido de la nota ni es instantáneo ni está actualizado al segundo, por el tiempo de gestión que lleva. Por lo tanto, esa comprobación en el último minuto a que te refieres no es tan en el último minuto, y según la ley, el notario no tiene obligación de hacerla.
La que sí tiene obligación de hacer el notario, conforme al 175Rn es una comprobación conforme al art. 220.10Lh. Una comprobación inmediatamente antes del otorgamiento, accediendo directamente a los libros del registro de forma telemática y sin intermediación del registrador. Es decir, esto no sería una nota simple que llegue con retraso por los trámites, sino una observación directa del contenido digitalizado de los libros. Esto obliga a los registradores a invertir dinero en hacerlo accesible para los notarios y otros funcionarios, y les quita el dinero de las notas simples, pues no hay previsto arancel para esta consulta, y no pueden inventárselo. Por estos motivos, se resisten todo lo que pueden a cumplir la ley con la excusa de que no hay un desarrollo reglamentario que diga cómo ha de hacerse exactamente. Y mientras no cumplen la ley y se quedan tan panchos.
Si te fijas en las escrituras recientes, verás que el notario hace la advertencia de no haber podido acceder al contenido del registro por imposibilidad técnica o algo similar. Pues se refiere a esto precisamente.
Ha comentado en el artículo Los notarios también se equivocan
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Los notarios se equivocan como todo hijo de vecino, pero permíteme que en este caso los defienda un poco:
1.- Respecto a la declaración de obra nueva (del notario) y el mandamiento de cancelación (del juzgado), no tenemos datos para saber quién se ha equivocado. El derecho es algo bastante complejo y opinable, y que el registrador no admita un documento no quiere decir que él tenga razón y los otros funcionarios no.
2.- Respecto a las cargas anteriores al otorgamiento de la escritura, me parece que el primer obligado a comprobarlo eres tú. No creo que se pueda acusar de negligencia al notario sin acusarte también a ti. El notario es un funcionario que da fe de la transacción. Si la ley no impusiera expresamente al notario la obligación de comprobarlo, no tendría por qué hacerlo, ya que su función principal es otra. Es decir, la responsabilidad del notario no deriva de cuál es su cometido principal (ni es tu asesor, ni tu agente inmobiliario, ni tu abogado, etc.), sino de lo que dice exactamente la ley. Así que acudamos a la ley: art. 175 Rn. Este artículo establece la obligación de comprobarlo en dos momentos: a.- dentro de los diez días naturales anteriores al otorgamiento. Por lo que cuentas, pudo resultar que no la pidiera; o que la pidiera y la información del registro fuera justo anterior a la anotación de embargo; o que la pidiera y ya figurase el embargo (y en este supuesto, puede resultar que la información de la nota se haya hecho constar en el cuerpo de la escritura o no). Sin ver la escritura, es difícil saber cuál es el caso y si ha habido negligencia por su parte. b.- En el momento inmediatamente anterior al otorgamiento, pero como los registradores incumplen la ley tranquilamente y no dejan acceder, es como si la norma no existiera.
Ha comentado en el artículo Subastas extrajudiciales. Las notarías
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Uf... yo no sé qué opinar sobre los intereses de demora (y el vencimiento anticipado de la totalidad, pues es su efecto combinado el que es letal). Por un lado creo que cada uno debería poder pactar lo que quisiera. Luego pienso que los deudores jamás piensan en que se van a encontrar en esa tesitura. Así que lo eliminan de su cabeza y al firmar no prestan un auténtico consentimiento sobre ello. Contra esto pienso que los contratos no pueden depender de que alguien voluntariamente decida eliminar de su cabeza una de las cláusulas. Y más importante, pienso que los bancos son capaces de bajar los intereses remuneratorios para competir entre sí sabiendo que ganarán con los moratorios. Es decir, que los cumplidores se benefician de unos menores tipos ordinarios, gracias a la competencia bancaria, porque existen los rejones a los incumplidores.
Hace poco un tribunal español declaró nulos los intereses moratorios de un préstamo por considerarlos abusivos y fijó otros más bajos. Los deudores recurrieron al TJUE y éste dijo que el juez nacional podía declarar la nulidad parcial, pero no integrar (rehacer) el contrato, por lo que el acreedor no cobrará nada por intereses moratorios.
Ha comentado en el artículo Retracto gentilicio
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Buenas noches a todos.
1.- Herencias. Estoy más conforme con Tristán y cía. Exiliado, el tema te inspira, ¿eh? jeje. Bueno, yo creo que discutir cómo puede tener efecto el derecho de propiedad después de la muerte es muy antiguo, pero de un "filosofismo" sin demasiado recorrido. Pues porque la ley decide que lo tiene. Lo demás es malabarismo intelectual. Otra cosa es si es justo y si es conveniente. En cuanto a la CONVENIENCIA, me parece que incentiva, como ya habéis señalado, el ahorro de quienes tienen hijos. Me gustaría encontrar datos de qué patrimonio dejan los muertos con descendientes frente a los muertos sin descendientes. Lo buscaré cuando tenga tiempo (vamos, dentro de un año como poco). Sin tener los datos, me inclino por pensar que sí, que uno de los principales motivos para ahorrar y esforzarse en la vida es dejar algo a los hijos. Habrá otros motivos, pero este siempre tiene una correlación positiva ceteris paribus. Y está muy bien dejarles educación, pero es que la gente quiere dejar educación y, además, dinero. Si la gente no pudiese disponer mortis causa, se gastaría todo su dinero antes de morir, salvo un colchón por si vive más de lo previsto. Esto daría lugar a tasas de ahorro menores, que es tanto como decir tasas de inversión menores. Lo que lleva a menor crecimiento de la economía en el largo plazo. En cuanto a la JUSTICIA, pues vete tu a saber. Es un tema que dará para escribir librerías enteras, pero me gustaría llamar la atención sobre un punto. La igualdad de oportunidades que preconiza Exiliado seguramente dé mayores outputs agregados para la economía. Es decir, si das iguales oportunidades de triunfar al listo y al tonto, con independencia del caudal de sus padres, triunfará el listo y eso generará más riqueza para toda la sociedad que si hubiera triunfado el tonto. Pero eso vuelve a ser una maximización puramente utilitarista. Si las diferencias en riqueza son injustas, igual de injustas son las desigualdades en inteligencia. Así que es difícil decir que la doctrina de la igualdad de oportunidades sea más justa, por mucho que la miremos con buenos ojos todos los meritocráticos de este foro.
Ha comentado en el artículo Consejo de ministros
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La inscripción se hace por escritura pública (art. 2.5 Lh y art. 2 RD 297/1996, que regula la inscripción de arrendamientos), y no veo que el anteproyecto cambie nada. Si el arrendador o el arrendatario es una administración pública, entiendo que podrá inscribirse el simple documento administrativo (art. 156 del RDLegislativo 3/2011). Respecto a los gustos de los registradores, hay de todo: desde los firmes defensores de la escritura, hasta los que abren mucho la mano para perjudicar a los notarios.
El contrato de arrendamiento se perfecciona por el mero consentimiento, y cualquiera de las partes puede compeler a la otra al otorgamiento de escritura privada (art. 37 LAU) o pública (art. 1280, 2º Cc), que será de cargo del arrendatario (art. 1555, 3º).
El derecho de tanteo y retracto sigue vigente, pero el anteproyecto prevé que se pueda renunciar en el contrato para cualquier caso, no sólo en el supuesto del todavía vigente 25.8 LAU.
La escritura del arrendamiento devengará según la cuantía. Además del arancel que postea Ciberet, el art. 8 del RD citado impone una rebaja del 25%. Vamos, que un alquiler normalito se puede quedar en 100 euros. El palo de ITP es otra cosa.
En cuanto a la cancelación, la regla general es la necesidad del titular del derecho cancelado (art. 82, párr 1º Lh), pero podrá cancelarse sin su consentimiento cuando la extinción del derecho resulte de la ley o del título (párr. 2º), como sería el caso de un arrendamiento a plazo. Esta cancelación se hará de oficio por el registrador (art. 353, párr. 3º Rh). Sin embargo, el art. 177 Rh, para la cancelación de arrendamientos especiales, remite a su legislación específica. Y el art. 7 RD 297/1996 establece una especia de “periodo de gracia” para la inscripción, por si el arrendamiento se ha prorrogado conforme a los arts. 9 y 10 LAU y no se ha inscrito la prórroga. Pero transcurridos estos plazos, sí se cancelarán. La verdad es que la regulación es criticable, porque sólo protege la supuesta prórroga de tres años a los arrendamientos de duración inferior a cinco años, pero el derecho de prórroga por tres años rige para todos los arrendamientos, cualquiera que sea su duración inicial. Y la regulación no diferencia entre arrendamientos de vivienda y de uso distinto, cuando la ley sí lo hace. Vamos, chapucilla. El RD también permite la cancelación por el acta notarial manifestando la voluntad de no prorrogar, una vez pasados los cinco primeros años.
La no cancelación de un arrendamiento extinguido puede dificultar la venta al vendedor, pero evidentemente el comprador no se puede ver perjudicado por un arrendamiento que ya no existe, por mucho que la inscripción esté sin cancelar. Como el art. 25 LAU exige notificaciones al inquilino, creo que sería necesario hacerlas para que el registrador acepte inscribir la transmisión, aunque en la notificación yo haría constar que se hace sólo a estos efectos y que esto no supone la admisión por el transmitente de la vigencia del arrendamiento.
Ha comentado en el artículo La importancia de los linderos
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Vale, me doy cuenta de que la foto aportada en el dictamen es de la carretera de San Javier, mientras que si voy en google street view a Balsas 39, hay otra cosa.
También veo que si FRENTE es Balsas, DERECHO no puede ser la escalera 1ª. O bien quería decir IZQUIERDO y el otro local le linda por el interior, en cuyo caso el derecho no me cuadra. O bien quería decir escalera 2ª, en cuyo caso el IZQUIERDO no me cuadra.
Pero de todo esto no puedo deducir que lo ejecutado sea la cochera. Salvo por eliminación, ya que en el cartel del local junto a la cochera pone que tiene 120 m2, y no 56 m2. Pero no puedo estar seguro de que no hiciera referencia a dos locales juntos o algo así. Vamos, que veo que algo no cuadra, pero no veo cómo puedes estar tan seguro de que sea la cochera.
Ha comentado en el artículo Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
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LA INSCRIPCIÓN DE FRANCESCA. Pues yo creo que el registrador hizo bien. Son sólo suposiciones porque seguramente no contemos con suficientes datos, pero yo creo que las cosas sucedieron tal que así.
En la compraventa se hizo constar que lo compraba Francesca. El estado civil y el régimen económico matrimonial (en adelante, rem), así como los datos identificativos del cónyuge se hacen constar por la mera declaración del compareciente (art. 159, párr. 4º del Reglamento notarial). Ella dijo estar casada y sin capitulaciones matrimoniales, así que el notario hizo constar que estaba casada y sometida al rem legal que le sea aplicable; y el registrador inscribió así. El art. 92 del Reglamento hipotecario permite que, a falta de acreditación del rem extranjero, se mencione simplemente así. Otra cosa será cuando toque enajenar, en cuyo caso deberá cumplirse lo que diga la ley del régimen económico. Y para eso ya no bastará posponer estudiárselo (que es lo que se hace en el art. 92 Rh)
Algunos os sorprenderéis de que el cónyuge y el rem se hagan constar por mera manifestación. Pues tal vez sea para sorprenderse, no digo que no. Pero es lo que dice la ley. Y acreditarlo para cada escritura sería bastante aburrido. Tendríamos que ir con certificación del matrimonio o certificación negativa expedida por el registro civil a todas partes. Y para el rem sería aún peor. Leeos el 9.2 y 9.3 del Código Civil y luego los arts. 14 a 16. Es imposible saber cuál es el rem a ciencia cierta sin tener en cuenta un montón de circunstancias que sólo podríamos conocer por manifestación (en cuyo caso, para eso manifestar directamente el rem y dejarnos de historias) o por procesos probatorios tan complejos que sólo están justificados en caso de juicio contencioso.
Como la finca ya estaba hipotecada, doña Francesca sólo asumió la deuda, que es un negocio obligacional que nunca hubiese necesitado el consentimiento del marido. Si hubiera sido ella la hipotecante, si hubiera tenido el notario que estudiar cuál era el régimen dispositivo. Bueno, es posible que no, porque la DGRN tiende a considerar que las hipotecas constituidas en garantía del precio aplazado, aunque jurídicamente son un gravamen y por tanto una enajenación parcial, económicamente se pueden considerar como un único acto incluido en la compra. Equivale a haber comprado la casa ya hipotecada.
(intentaré sacar tiempo para seguir con ello; no vendría mal que Rastaman comentase si eso de que el rem es gananciales lo dice sólo el registrador o también el juez)