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tesvancer 03/09/12 17:57

Ha respondido al tema Cambio de Hipoteca de un Banco a otro

Como la información que me dabais no era muy precisa, he ido dando palos de ciego hasta que me habeis dado alguna luz para que me oriente. En pocas palabras, que mientras las hipotecas de las personas han ido bajando, la vuestra ha ido subiendo. No lo notais mucho, por el tiempo que llevais pagando, y cada año que pase os afectarán menos las subidas de los tipos de interés. Pero lo que si os digo es que mientras en julio vuestro indice el CECA se situaba en el 5,75%, los que lo tienen referenciado (referenciado, significa de donde coge el tipo de interes para aplicarlo en la hipoteca) a Euribor, se sitúan al 1,08%. Conclusión, aunque me duela decirlo, yo no me cambiaria de banco. Eso sí, intentaría que me hicieran una "novación no juridica". Pero cuidado no una "novación juridica", la diferencia, es que esta segunda hay que ir al notario, cambiarlo en el registro, un dineral. La novacion no juridica, es como un "apretón de manos" entre el banco y vosotros, a nivel interno se cambia pero sin notificarlo a nadie, el inconveniente que tiene es, que si un solo mes os retrasais aunque sea solo un dia, en el pago del recibo de prestamo, automaticamente se anula la novación. Otro inconveniente, es que quieran hacerlo. Si teneis cualquier duda, pregunta o aclaración, no dudeis en preguntar, en lo que sepa os ayudaré y si quereis preguntarme via email, tampoco tengo problema.

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tesvancer 03/09/12 16:24

Ha respondido al tema Cambio de Hipoteca de un Banco a otro

Hola de nuevo. He estsdo investigando sobre el tipo de interés que aplican en vuestro préstamo y aunque no sirve de mucho, tantos años después, yo diria que lo tienes referenciado a CECA. ¿Es una Caja el que te concedió la hipoteca?. Te mando la evolución del tipo de interés de este indice que te reflejo a continuación. Y es una aberración. Tipo Hipotecario - IRPH CECA Mensual 2012 Julio 2012 5,75% Junio 2012 5,75% Mayo 2012 5,63% Abril 2012 5,63% Marzo 2012 5,38% Febrero 2012 5,50% Enero 2012 5,38% Diciembre 2011 5,13% Noviembre 2011 5,63% Octubre 2011 5,88% Septiembre 2011 5,50% Agosto 2011 5,75% Fijate que en Enero de 2012, fecha que pienso tomaron el dato de la renovación, el tipo de interés era del 5,38%, referenciado a CECA, mientras que el EURIBOR, estaba al 1.84%. Un ejercicio sencillo. Si me tuvieras que devolver 100€ y aplicara el 5.38%, tendrías que pagarme 105.38€, si el tipo de referencia fuera el Euribor, me devolverias 101.84€. Si quiero dejar claro, que esto lo supongo en función a los datos que me aportais, no están contrastados y pueden no ser ciertos. Un saludo.

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tesvancer 03/09/12 09:09

Ha respondido al tema Cambio de Hipoteca de un Banco a otro

Hola de nuevo. Ante todo no te preocupes, por regla general, muchas de las personas que entran en las oficinas bancarias desconocen el idioma bancario, pero por mi experiencia, he visto que los que estan trabajando también. Como se defienden hablando un "lenguaje financiero" que no es propio, es adquirido de algún compañero que lo domina. Lo mismo pasa el día que vas a la "notaría", no voy a darte un porcentaje de personas, pero te puedo decir que a la mayoria, cuando el notario habla se les pone una cara de ------- (que cada uno ponga lo que quiera). Te cuento, todos los prestamos están referenciados a algo, es decir, existen "nombres" (para que me entiendas) de los que un préstamo toma su tipo de interés, por ejemplo: Euribor, Mibor, CECA, Indice de cajas, Indice de Bancos y el Indice del conjunto de Entidades. Te pongo el último emitido, que es el de Julio. Euribor [+] Julio 2012 1,06% Mibor [+] Julio 2012 1,06% IRPH CECA [+] Julio 2012 5,75% IRPH Bancos [+] Julio 2012 3,47% IRPH Cajas [+] Julio 2012 3,50% IRPH Conjunto de entidades [+] Julio 2012 3,49% Bueno sigo, a estos tipos se le añaden el diferencial, es decir, un porcentaje que se le suma a estos porcentajes y que se suponen que es lo que ganan, "de más", los bancos-cajas. Donde puedes leerlo para saberlo, en tu escritura de constitución de prestamo hipotecario, claro que es un ladrillo infumable para los no expertos, pero que puede ser muy aleccionador. No te recomiendo que te la leas entera, pero destacarte; las primeras hojas las atribuciones de los apoderados del banco, luego los intervinientes de la operación y despues suelen venir las "Clausulas Financieras". Aquí está el meollo de tu prestamo. La primera, suele ablar de los intervinientes, de la cuenta de cargo de la hipoteca, del importe del prestamo. La segunda "Amortización del préstamo", años, cuota inicial. En la tercera, "Intereses ordinarios", los que te van a aplicar al principio del préstamo y, por regla general, la Terecera Bis.- tipo de interés variable, esta es la interesante, habla del diferencial que van a aplicarle a tu préstamo y a que indice hipotecario esta referenciado y por cuales se sustituirán si desaparece. Bueno, si has llegado hasta aquí, te dire que es muy interesante que sea variable el préstamo, pues si baja el indice de referencia, bajará tu préstamo. El fijo, los bancos salvo "Clientes expertos", lo ponian muy caro para desanimar a las personas. Pero el variable, es bueno, por lo que te he dicho y mejor (desde mi punto de vista), si fuera semestral. A tu última pregunta, es muy alto; sinceramente, ""SI"", pero deberia ver tu escritura de hipoteca para saberlo. Pues otra trampilla en los prestamos es si es cuota creciente o cuota constante, pero creo que esto puede ser mas largo de explicar y espero que no se a tu caso. Como se sabe, si empezaste pagando poco en el recibo y cada año te ha ido subiendo, es una forma "a muy groso modo" de decirlo, tendria que estudiar tu hipoteca con papeles, claro. Espero no haber divagado mucho, ni haberos liado mas, pero explicar y aclarar por escrito es más dificil. Esperando que os haya servido de algo os mando un saludo.

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tesvancer 02/09/12 16:41

Ha respondido al tema Cambio de Hipoteca de un Banco a otro

Hola Mayoliz. Te diria que primero habria que estudiar tu hipoteca y luego ver que te ofrecen otros bancos. Pues esto no es un corte de pelo que te crece pasado unos días. Hablamos de un pago de años y si te equivocas, terminas pagando las consecuencias, via intereses. Tu pregunta requiere otra pregunta; ¿Tú hipoteca tiene penalización por cambiar la hipoteca de Banco?. En caso afirmativo, ¿a cuánto asciende?. También se me ocurre preguntarte ¿Tienes suelo y techo firmado en tú hipoteca?. Por último, ¿Hace mucho tiempo que la has contratado?, ¿te obligarón a tener seguro de vida? Ahora te digo. Si tiene penalización por cambio de banco, indudablemente, a los siguientes datos tendras que sumar ese porcentaje. Gastos a soportar: 1.- Tasación, el importe va en función del valor de tasación, ponle entre 150 y 300€ (todo varia con el valor de tu vivienda). 2.- Gastos de Notaria del 2º Banco, existe una cuantía fija que te podria decir en función a tu hipoteca pendiente, ponle que sean unos 500€ 3.- Registro de la nueva hipoteca, ponle entre el 1 y el 1.5% del capital pendiente. 4.- Gestoria, gastos de tramitación, ponle que te cobren 250€. Ponle y, siempre en función del capital pendiente de tu hipoteca, que no te obliguen a contratar un seguro de vida, que si no lo tenias antes, hay que sumarle este nuevo gasto. Tienes que tener en cuenta el tipo de interés que tienes contratado y el que te van a dar. Con todo ello, no quiero desanimarte, pero es una decisión que tienes que meditar. De todas formas si me das mas datos de tu hipoteca como cuantía, años transcurridos desde que empezastes con ella, los años a los que la contratastes y tipo de interés te podre hacer un cálculo mas exacto. Un saludo.

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tesvancer 31/08/12 17:52

Ha respondido al tema ¿Qué es el banco malo?

Sin ánimo de ser prepotente, un par de matizaciones a esta argumentación. El Banco-Caja, concede un préstamo a la promotora que suelen tener dos años de carencia, es decir, la promotora solo paga intereses de la parte desembolsada del préstamo promotor (suele ir por certificaciones de obra). El desembolso y aqui es cuando gana la promotora suele ser al final, cuando van a firmar los compradores que se subrogarán al préstamo establecido. Como dice "Bolsamania 123", si el promotor no lo vende, el Banco-Caja, esta obligado a dotar en el Banco de España una provisión de fondos equivalente a la totalidad del préstamo promotor. Con lo que el Banco-Caja, tiene una salida de 10 millones en Balance a Banco de España, una contabilizacion de un prestamo fallido de 10 millones más, que hacen un total de -20 millones. Como obra de ingenieria financiera y resabiados de la crisis de los 90, a la banca solo se le ocurrio en el año 2007, refinanciar todos los prestamos concedidos a los grandes de España en promociones durante 5 años. Problemas: - Los grandes promotores, ceden las obras a empresas satélites creadas por ellas mismas, la cuales subcontratan con otras empresas la construcción de las viviendas. Entra la crisis y las empresas satélites dejan de pagar a las subcontratadas, que se van a la M-----. - Estas promotoras, retienen a las subcontratas, el 5% de la facturación durante, creo que cinco años, en los cuales estas empresas tienen que estar al corriente de sus pagos a Hacienda y a la seguridad social (como no cobran cierran y como cierran no cobran el 5% que se lo quedan las grandes promotoras como resultados extraordinarios). - La Banca, como refinanció a 5 años esos préstamos, esa refinanciación vence en el 2012 (casualidad el mismo año en el que estamos). - La CEE, cambia las normas de valoración de viviendas y suelo de los Bancos-Cajas. Las promotoras, al no tener liquidez para hacer frente a los pagos de una nueva refinanciación, la banca no pueden volver a refinanciarlas y, encima a cambiado el valor de esos inmuebles, con lo que el Banco tendrá que refinanciar por menos importe. Conclusión, creo un banco malo y meto todos estos desmanes y jugadas de los políticos. A la banca le quitamos su problema de encima. Las grandes promotoras pueden mirar de frente, pues les quitan todo el ladrillo invendible que tienen. y, por último, y no menos gracioso; LOS ESPAÑOLES TENEMOS QUE PAGAR LA HIPOTECA DE NUESTRA CASA, MAS LA HIPOTECA DEL BANCO MALO. Disculpas si he sido un poco borde.

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