Para invertir en bienes raíces en el Perú hay tres vías: comprar una propiedad para alquilarla o venderla, financiar proyectos mediante crowdfunding inmobiliario o entrar en fondos de inversión que rentan inmuebles.
Los inmuebles son activos tangibles, pero menos líquidos que las acciones. Repasamos cada método, sus impuestos y sus riesgos:
Los inmuebles son activos tangibles, pero menos líquidos que las acciones. Repasamos cada método, sus impuestos y sus riesgos:
Puntos clave
- Tres vías: compra directa, crowdfunding y fondos inmobiliarios.
- El alquiler tributa 5% del ingreso bruto ante SUNAT.
- El crowdfunding lo supervisa la SMV; los inmuebles son poco líquidos.
- Ninguna vía garantiza rentabilidad ni evita pérdidas.
Inversión inmobiliaria en Perú: Estrategias y consejos
Invertir en bienes raíces en el Perú es una de las alternativas de inversión más atractivas para muchos empresarios e inversionistas que ven un gran futuro en el sector inmobiliario del país.
Para invertir en bienes raíces en el Perú básicamente hay tres métodos: la inversión directa, el financiamiento y los fondos de inversión inmobiliarios. Veamos a qué se refiere cada uno de estos métodos:
Para invertir en bienes raíces en el Perú básicamente hay tres métodos: la inversión directa, el financiamiento y los fondos de inversión inmobiliarios. Veamos a qué se refiere cada uno de estos métodos:
Inversión directa en bienes raíces
La inversión directa es, valga la redundancia, el método más directo para invertir en bienes raíces en el Perú, ya que implica comprar una propiedad en determinado sector para luego alquilarlo o venderlo a mayor costo.
Al aplicar el método de inversión directa, el inversionista busca comprar propiedades con características que la hagan diferenciarse del resto, que le den un valor agregado, por ejemplo, un departamento con vista al mar, un pent-house, un local comercial bien ubicado; características que hagan aumentar su plusvalía en el futuro o que contribuyan a que el precio de arrendamiento sea realmente rentable.
Una de las desventajas de la inversión directa en bienes raíces en el Perú es la cantidad de capital de la que se debe disponer para hacerlo, ya que comprar una propiedad que realmente valga la pena costará una buena cantidad. La otra cualidad que limita este método de inversión es la pericia y conocimiento profundo que debe tener el inversionista en el mercado inmobiliario para poder hacer una buena elección de la propiedad.
Invertir en bienes raíces a través de financiamiento
Si no cuentas con el capital suficiente para invertir en bienes raíces de manera directa pero sí como para financiar un proyecto inmobiliario, el método de financiación a través de Crowdfunding mediante un Gestor Inmobiliario es otra alternativa para entrar en este mercado. En el Perú, la SMV supervisa el financiamiento participativo financiero y a las sociedades administradoras que lo ofrecen, así que antes de aportar verifica que la plataforma esté autorizada.
El Crowdfunding se trata de financiamiento colectivo para proyectos inmobiliarios en los que cada participante aporta una cantidad de capital para apoyar el proyecto, recibiendo en el futuro las ganancias correspondientes a su aporte e inversión. Este método de inversión en bienes raíces conecta a personas de diversos entornos y las orienta a un objetivo común con la finalidad de apoyar el desarrollo de proyectos inmobiliarios que más adelante les generen un retorno de su capital y de las ganancias equivalentes.
Invertir en bienes raíces en el Perú con fondos de inversión inmobiliarios
Los fondos de inversión inmobiliarios son el tercer vehículo de inversión en bienes raíces en el Perú. Se trata de una cartera de inversión colectiva en la que varias personas, tanto naturales como jurídicas, invierten su capital el cual formará parte de un patrimonio conjunto que se destinará a diversos proyectos inmobiliarios destinados al alquiler.
De tal manera que el dinero que un inversionista gana en un fondo de inversión inmobiliaria proviene de las ganancias obtenidas por el arrendamiento de las propiedades en las que se invirtió. Esta opción permite una mayor diversificación de la cartera de inversión inmobiliaria para los inversionistas y la obtención de una renta periódica producto del alquiler de las propiedades compradas o construidas. En el mercado de valores peruano estos vehículos aparecen como FIRBI y FIBRA, que también supervisa la SMV. Si prefieres exposición internacional, mira los ETFs de real estate y entiende la diferencia entre fondo de inversión y fondo mutuo.
Por último, podemos mencionar que una alternativa para quienes desean entrar en el mercado inmobiliario, pero no cuentan con el capital suficiente para hacerlo, es participar en la construcción de edificios para oficinas, tiendas comerciales y departamentos, obteniendo cuotas de participación a través de certificados que le hagan acreedor de una parte de los ingresos obtenidos por la venta o alquiler de dichas propiedades.
Impuestos y riesgos al invertir en bienes raíces
Si alquilas un inmueble como persona natural, SUNAT lo trata como renta de primera categoría: pagas mensualmente el 5% del ingreso bruto del alquiler. Si vendes la propiedad, la ganancia de capital (precio de venta menos costo actualizado) tributa como renta de segunda categoría, con excepciones como la casa habitación. Confirma tu caso en el portal de SUNAT o con un contador.
Los riesgos principales son la baja liquidez, los periodos sin inquilino, los gastos de mantenimiento y que el precio de la propiedad baje. El crowdfunding y los fondos añaden riesgo de pérdida del capital aportado. Por eso conviene no concentrar todo tu patrimonio en un solo inmueble.
Cómo elegir tu forma de invertir en inmuebles
La compra directa da control, pero exige mucho capital y conocimiento del mercado. El crowdfunding y los fondos inmobiliarios permiten empezar con menos, a cambio de depender de un gestor y de comisiones. Antes de decidir, calcula tu horizonte, tu necesidad de liquidez y cuánto puedes perder sin afectar tus finanzas.
Preguntas Frecuentes sobre invertir en bienes raíces en el Perú
Depende del método. La compra directa de un departamento o terreno exige un capital alto, además de gastos notariales y de registro. El crowdfunding y los fondos inmobiliarios permiten entrar con montos menores, que fija cada plataforma o fondo. Compara el mínimo y las comisiones antes de aportar.
Como persona natural pagas renta de primera categoría. SUNAT permite aplicar una tasa efectiva del 5% sobre el ingreso bruto del alquiler, con pago mensual según el cronograma del RUC. Revisa en el portal de SUNAT los requisitos vigentes y las deducciones que podrías aplicar.
No es una inversión libre de riesgo. La SMV supervisa el financiamiento participativo financiero y autoriza a las plataformas, pero puedes perder parte o todo el capital si el proyecto fracasa. Verifica que la plataforma figure como autorizada y lee las condiciones del proyecto antes de invertir.
Al comprar un inmueble eres propietario directo y asumes el mantenimiento, los inquilinos y la venta. En un fondo aportas dinero a un patrimonio colectivo que invierte en inmuebles para alquiler y recibes una parte de la renta. Es más simple, pero pagas comisiones y dependes del gestor.
No siempre. Los inmuebles son menos líquidos que las acciones o los fondos mutuos, y vender puede tardar meses, según la zona y el precio pedido. Si podrías necesitar el dinero pronto, considera una parte de tu cartera en activos que puedas liquidar con más rapidez.
Fuentes consultadas:
- SUNAT, impuesto a la renta de primera categoría
- Superintendencia del Mercado de Valores (SMV)
