Dulcineo

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17/03/17 16:48
Ha respondido al tema ¿Realmente merece la pena la hipoteca fija?
Muy buenas shinga, como asesor inmobiliario, asesor financiero y usuario, te recomendaría una hipoteca a tipo fijo, al igual que lo hago con la mayoría de clientes y opción elegida por mi mismo.  Con esas cifras la variable te ofrecen un eu+1, mientras que el plazo fijo a un 3.1%.  La duda se traslada a: ¿los tipos de interés durante estos 25 años (y sobre todo en los próximos años, que es cuando más se paga por este concepto) estarán por encima del 2.1%?  ¿Alguien podría haber predicho hace 25 años el rumbo de los tipos de interés o la macroeconomía global? Lo dudo mucho. ¿Sabemos cómo se moverán? A saber. En 1992 estaban entre el 12-14% Históricamente muy por encima de ese 2,1% de diferencia entre ambas. Además de que la tranquilidad de saber que pagarás siempre lo mismo creo que vale mucho. Como todo, esto es solo una opinión. Un saludo.
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20/09/16 16:29
Ha respondido al tema Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.
La verdad que no lo sé. Depende de si esos 225.000 es un precio de mercado (al que se están vendiendo viviendas similares), o cercano, o es el triple de un precio razonable. Ni idea con tan poquitos datos, además para una oferta de este tipo (para vivir en ella) entran muchísimas variables en juego más allá de las puramente económicas. Y nadie conoce mejor tu situación que tú mismo. Por aportar algún dato a la respuesta, idealista publica estadísticas sobre los precios de sus anuncios y la diferencia con las ofertas que realizan los compradores, para cada municipio. https://www.idealista.com/news/estadisticas/descuentos-vivienda/venta-viviendas/comunidades Con ello puedes consultar en tu zona el promedio de la diferencia entre los precios a los que colocan las viviendas los vendedores y las ofertas de compradores, espero que este valor de referencia pueda ayudarte. Un saludo.
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20/09/16 13:04
Ha respondido al tema Hipoteca fija o variable q me aconsejais
Como ha comentado Bender anteriormente, compara las opciones de las hipotecas con una hoja de cálculo. Te dejo la hoja de cálculo que utilizan los bancos para poder calcular la cuota de la hipoteca y ver el cuadro de amortización durante toda la vida del préstamo. http://www.inmueblesalicante.com/simulador-hipotecas-cuadro-amortizacion/ Un saludo
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20/09/16 10:52
Ha respondido al tema Hipoteca fija o variable q me aconsejais
Buenos días Veronaji. Como recomendación selecciona los tipos de interés de referencia en España desde hace 25 o 30 años, y con los mismos datos realiza una simulación para comparar cuánto pagarías en cada opción durante todo el periodo. Económicamente si el euribor se situara por encima del 1.4% como promedio del periodo te saldría mejor una hipoteca a tipo fijo. Si estuviera por debajo te interesaría una a tipo variable. ¿Dónde se encontrará en los próximos 25 o 30 años? No tengo ni idea. ¿Cuál ha sido el promedio de los últimos 25 o 30 años? Puede aportar alguna referencia a la decisión. Un saludo
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20/09/16 07:37
Ha respondido al tema Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.
Muy buenas JTorres. Un apunte. Para pisos de estudiantes en zonas de costa puede ser un gran negocio. Te hablo de apartamentos y bungalows cercano a la playa y de la universidad, si los estudiantes se marchan en junio se alquila como apartamento turístico por días o semanas y se podrá obtener otro tanto. Ejemplo de nuevo real que he estado gestionando este verano. Meses de invierno en 350-400 euros, julio y agosto se obtienen 1.100-1.200. Apartamentos iguales que ese a pocos metros se venden en 91.000 euros ( el más barato, hay varios ofertados) desde hace más de un año. El caso que ya no es una inversión como tal sino que requiere una gestión y un trabajo constante. Pero es una opción. Un saludo.
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20/09/16 07:27
Ha respondido al tema Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.
Muy buenas JTorres. El caso es que el piso no vale 95.000 sino mucho más. Calculo que entorno 140-150 fácilmente tras la reforma, que he realizado en gran parte yo mismo con el consecuente ahorro y el aumento de rentabilidad. En el estado que estaba se podría haber vendido en 100 mil en unos meses. Si hubiese contratado pintores, albañiles, carpinteros etc para una serie de trabajos podría haber aumentado el coste entre 4 o 5 mil euros. Creo que la base de este negocio debe ser encontrar oportunidades de este tipo, que pueden surgir una o dos al año. De más del 10% he identificado dos en el último año en la ciudad de Alicante, esta que te comento y otra. En este caso la identifiqué un sábado por la tarde, el lunes a primera hora hablé con el agente que lo gestionaba, lo vimos el miércoles y comunicamos la compra ese mismo día. Problemas legales de los propietarios les obligaban a venderlo cuanto antes. El otro caso que he analizado este año (entre miles, sin exagerarte) que podía aportar un 10-10.5% me lo comunicaron por la mañana ofreciendo la vivienda. No tenía la posibilidad en ese momento, se vendió esa misma tarde. Una herencia, piso viejo en el centro que con una reforma bien hecha salen los números. Varios hermanos que les da lo mismo vender en un precio que otro, entre tantas propiedades necesitan liquidar alguna rápido para cuadrar la herencia... y oportunidad al canto. Como bien dices, ¿por qué te vas a enterar tú o yo? En mi caso porque soy agente inmobiliario, he gestionado inversiones para terceros, la gente conoce a qué me dedico y además estoy atento al mercado y analizo cada dos o tres días todos los nuevos anuncios en mi zona. Como bien dices estas oportunidades no duran nada en el mercado. No sirve cualquier piso o local comercial que que hay a la venta, que hay miles. Si partes de los precios promedio tu inversión será simplemente promedio. Un 3-4% de rentabilidad bruta al incluir los gastos de la propiedad se queda finalmente en un ¿0%? ¿Un 1 o 2%? Y sí, hay que estar preparado para cuando surge la oportunidad, tenerlo previsto, esperar 8 o 9 meses (en este caso concreto) o mucho más, tener el dinero listo... Por poner otro ejemplo propio, un local comercial, 8,14% de rentabilidad bruta y la mayoría de gastos (mantenimiento, seguros, mobiliario, etc.) los abona el inquilino. ¿Por qué me enteré? Porque el propietario (empresario reconocido) no quería sacarlo a la venta y que se diera a conocer que lo vendía, y tras un año de ofertas y negociación se cerró el trato. Es muy complicado encontrar algo así. Pues sí. Pero imposible como tal no es. Un placer conversar. Un saludo.
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18/09/16 17:16
Ha respondido al tema Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.
Buenas noches Feliz Éxito. Perdona por no contestar esta mañana cuando contesté al mensaje anterior no vi el suyo. Espero que le pueda ser de utilidad, muchas gracias por sus palabras. En cuanto al caso que me comenta siento no poder ser de ayuda. Es imposible reducir un análisis a un par de líneas sin tener más información, más si cabe en una zona que desconozco. Veo que ha leído las pautas para realizar ofertas, siento no poder ayudarle en un caso concreto. Sobre esta oportunidad debe conocer sus números para determinar la cifra en la que cumpliría con sus objetivos:¿Sería este precio adecuado al mercado para este tipo de propiedad? (Si lleva tanto tiempo en venta todo indica que está por encima) ¿Qué flujo de efectivo obtendría con esta inversión? http://www.inmueblesalicante.com/inversion-inmobiliaria-alicante-ix-analisis-oportunidades/ ¿Qué retorno o rentabilidad obtendría? ¿Se encuentra dentro de sus posibilidades? ¿Cuál es el peor escenario posible? ¿Qué probabilidad tendría este escenario? ¿Cuenta con un margen de seguridad en caso de que suceda? Para realizar un análisis completo puede seguir el ejemplo del siguiente artículo y obtener estos valores para la propiedad que me comenta. http://www.inmueblesalicante.com/inversion-inmobiliaria-alicante-x-analisis-completo/ Muchas gracias y un saludo.
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18/09/16 05:55
Ha respondido al tema Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.
Buenos días JTorres, muchas gracias por el comentario y las recomendaciones. Cambiaré algunas cosillas para que se entiendan mejor al público en general. Creo que todas las partes son de la introducción, algunas de las cosas se ven más adelante con mucho más detalle, simplemente se mencionan al comienzo. De momento al situarse en la web InmueblesAlicante.com y ser donde trabajo habitualmente y donde se sitúan mis clientes está muy enfocado a alicante, si decido publicarlo será con un toque más generalista y no centrado en mi ciudad. Sobre el tema del apalancamiento, acostumbrado a trabajar con inversores "profesionales" o con cierta trayectoria en otro tipo de inversiones creo que se entiende perfectamente, pero creo que lo matizaré para que si no es el caso se pueda entender mejor. El siguiente punto totalmente de acuerdo. Absolutamente controlado se pasa de optimista. Aunque por experiencia sé que con un buen estudio previo y sobre todo un análisis de escenarios se puede prever una gran amplitud de situaciones (se ve más adelante) "todo absolutamente controlado" al hablar de inversiones y negocios me chirría ahora que lo mencionas. Aunque es cierto que existen muchos factores externos como en cualquier inversión y negocio la responsabilidad es mucho mayor, la inversión inmobiliaria permite infinidad de decisiones conociendo (o así debería ser) todos estos factores. En cuanto al punto del alquiler por experiencia llevo viviéndolo en los últimos años.La edad que sería normal de compra de la primera vivienda (25-40) no puede permitirse adquirir una vivienda en la misma medida que generaciones anteriores. Hay muchos indicadores que confirman un cambio en este ratio alquiler/vivienda. Aun trasladando el dinero de generaciones superiores a inferiores para adquirir vivienda (ejemplo, ayuda de padres o abuelo) esta tendencia creo que no tiene vuelta atrás. En cuanto al tema impositivo se explica más adelante en el libro y se realiza un análisis a la hora de adquirir una propiedad para invertir. Los costes de transacción (ITP por ejemplo en la comunidad valenciana 10%) suponen un 10-15%, se deben incluir como mayor coste de adquisición de la vivienda, por supuesto que se debe tener en cuenta y calcular ratios y escenarios a partir de este valor. Este párrafo es un ejemplo. A la hora de buscar oportunidades si el flujo de efectivo es cero a analizar la siguiente. Pagar a tocateja es una buena opción, pero imposible para muchos. El riesgo de tipos y euribor desaparece en una hipoteca a tipo fijo. Por ejemplo 2.69% es la última que conseguí, añadiendo seguros y otros productos (que en cualquier caso eran necesarios) y si no será del 3.69%. En caso de tipo variable un análisis de escenarios nos debe cuadrar la inversión incluso con tipos extremos dependiendo del plazo que pedimos, si no la inversión no funciona. Un variable a 10 años, puede ser, pero a 30 saldría corriendo antes de pedirlo. 30 años es prácticamente todo lo que llevo de vida y pueden pasar muchas cosas en ese plazo. El escenario que comentas (150.000 euros y 475 de alquiler) no tiene sentido alguno como inversión. Planteo otro escenario: 95.000 como precio de compra+gastos de transacción+reforma+mobiliario y 900 euros de alquiler, financiación del 80% del precio de compra,(60.000/75.000), al 2.69%, cuota de hipoteca de 243 euros para 30 años. Esto ya es una opción de inversión. Difícil de encontrar, pero desde luego posible. Por último, el tema de la financiación al comienzo es complicado, necesitas tanto ahorros como un margen de seguridad como cumplir los requisitos para obtener la financiación. Si no puedes pagar la hipoteca el problema está en el análisis previo, con un colchón que cubra siempre de 6 meses a 1 año de todos los gastos este plazo permite vender la vivienda, asumiendo posibles pérdidas pero sin llegar a ese caso. Si las segunda vivienda es para ir a la playa y tengo media hipoteca de la primera casa, sin ahorros para aportar... entonces sí que es prácticamente imposible obtener financiación. Ahora bien, si tienes varias viviendas, obtienes rendimiento de ellas, se refleja en tus ingresos (nada de alquileres en efectivo y a correr), presentas el análisis de la nueva oportunidad a la entidad financiera, conoces previamente sus requisitos... se pueden obtener un buen número de préstamos hipotecarios, también se ve más adelante en el libro. Obtener tres o cuatro a lo largo de cinco o seis años es algo posible, y no son pocos los casos que conozco. No es sencillo comenzar pero desde luego no es imposible. De nuevo muchas gracias por leerlo y las recomendaciones. Y contestando al mensaje posterior hay diversas estrategias que se ven a lo largo del libro que no es simplemente este enfoque. En cualquier caso sí, es muy complicado, y te puedes tirar media vida (o 10-15 años) para poder tener unos ingresos que te permitan dedicarte a tus inversiones inmobiliarias. ¿Vale la pena? Pues no lo sé, dependerá de cada uno. Un abrazo y gracias de nuevo.
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23/10/15 17:31
Ha comentado en el artículo El duro trabajo de trader.
Buenas Julio, los que mencione en este post son dos informes de Asset Consulting Group y Russell Investments. Los puedes encontrar aquí, además de muchos otros libros sobre opciones e inversiones en general. http://www.rankia.com/blog/value-and-hold/2098530-finanzas-bolsa-inversion-libros-disponibles-para-descargar Un saludo.
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01/07/15 04:06
Ha comenzado a seguir al usuario Ufano
30/06/15 04:06
Ha respondido al tema ¿Empleo y formación en trading y mercados financieros?
Buenas Ismael, un placer volver a casa. Todo bien. Unos meses en Irlanda trabajando en un proyecto web, y de vuelta a España por navidad como comercial de seguros. Trabajando mucho y siempre con mil cosas entre manos, ahora parece que en período de recapacitar qué proyectos abandonar y continuar con los que tienen más potencial. Y como siempre aprendiendo y divirtiéndome con los mercados :) Un saludo.
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