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Burbuja Inmobiliaria en Perú

4 respuestas
    #1
    Ing.vilchez

    Burbuja Inmobiliaria en Perú

    Hola a todos. Soy un ingeniero civil de Peru que trabaja en construccion de edificios multifamiliares en Lima, la capital. Les cuento algo. En el año 2002 el gobierno del presidente Toledo genero un credito hipotecario que seria pagado en parte por el Estado para reducir el tipo de interes. Fue un gran golazo ya que permitio que mucha gente tenga acceso a una vivienda digna teniendo un tipo de interes ESTABLE. Pasara lo que pasara el plus lo pagaria el estado. La tasa estable era de 10% anual aproximadamente.

    En aquella epoca la estructura de costos de un departamento con acabados promedio era la siguiente:

    Estructura: $ 110 / metro cuadrado
    Acabados: $ 150 / metro cuadrado
    Instalaciones electricas, sanitarias, electromecanicas y otras: $ 20 / m2

    Estos son los costos de construccion es decir COSTO DIRECTO (mano de obra y materiales) mas GASTOS GENERALES DE CONSTRUCCION (ingenieros, oficina, planos, permisos, tramites y otros).

    Llegamos a la conclusion que el m2 de area construida o m2 de construccion en el Peru al año 2000 era de $280/m2 (dosciento ochenta dolares el metro cuadrado).

    Aporte del terreno y areas comunes: desde $ 50 hasta $ 100 por metro cuadrado de area construida. Esto depende del numero de pisos y de la ubicacion del edificio ya que a mas pisos el aporte del costo del suelo es menor y no es lo mismo vivir en la playa con vista al mar que a las afueras de la ciudad. Pero en promedio de los edificios que construi en esa epoca estaba entre 50 y 100 dolares.

    Bueno en total al inversionista le costaba algo de $ 350 / m2 hasta $ 450 / m2 incluyendo impuestos y otros. Los inversionistas vendian a $ 450 /m2 incluso llegaban hasta $ 550 / m2 si era buena la zona y a la gente no le importaba pagar de mas. Ganaban $100 el m2 es decir una rentabilidad del 20% aproximadamente. Todos felices todos contentos.

    La actualidad a fines del 2008 es distinta. Ha existido una inflacion que ha generado que los precios de los materiales suban alrededor del 30% y los terrenos alrededor del 100% sin embargo ahora nuestros costos ya no estan digamos que en $ 400 / m2 si no en alrededor de $ 600 / m2. Algo ha subido digamos, pero no mucho.

    Sin embargo ahora los jefes venden a $ 1,000 y hasta $ 1,300 el m2 , es decir obtienen utilidades del 100% cuando antes obtenian una rentabilidad del 20%.

    Lo malo es que este fondo de interes ESTABLE del año 2002 del presidente Toledo se ha agotado y ahora todos los bancos ponen UNA TASA DE INTERES VARIABLE. Es decir se han inflado los precios de los inmuebles y ya se tiene la bendita tasa de interes variable que en cualquier momento haria explosionar todo.

    Mis preguntas son las siguientes:

    ¿Hay alguna manera de parar a los empresarios y hacer foros o reuniones para detener esta especulacion de precios por la alta demanda? ¿Funcionaria?
    ¿Que mecanismos deberia plantear el gobierno para detener el aumento desmedido de las tasas de interes?
    ¿Como influiria la crisis financiera intrnacional al Peru y a su industria inmobiliaria que esta pasando por una etapa de auge economico financiero con un riesgo pais bastante bajo para la region?

    De antemano gracias por las respuestas y les agradeceria me envien informacion relevante y suscinta sobre burbujas inmobiliaria en otros paises (España por su puesto) a mi correo:

    Saludos desde Lima!

  1. #2
    Galmier
    en respuesta a Ing.vilchez

    Re: Burbuja Inmobiliaria en Perú

    Ver mensaje de Ing.vilchez

    Estimado colega peruano
    Los dos nos ganamos la vida construyendo para terceros…….que actividad mas estresante donde las pocas retribuciones son ver al final una obra bien terminada………….nunca se sabran todos los sinsabores del proceso
    Sobre la burbuja inmobiliaria puede navegar en Rankia y encontrara los orígenes y efectos presentes y futuros………………..le puedo decir en resumen que el combustible de toda esta locura son los bajos interés del dinero ( negativos) que impulso Reagan y Mantuvo Busch padre y Busch Jr, súmele a esto especulación, tasaciones infladas, ignorancia financiera, 11S, 11M, Bomba en Tavistocks y codicia humana……….listo…..lo demás ya lo puede ver con solo abrir el diario, prender la Tv o navegar unos 30 minutos………………..
    Como se puede evitar en Peru………………..lo veo difícil, pues la presión por mejorar el estándar de vida de su población debe ser enorme……………..y que duda cabe que la construcción acelera la economía……………..si le aseguro que intereses altos, en contra de sus deseos ( 7% sobre el ipc) pueden ayudar a que los precios se mantengan en niveles razonables ( hasta 40% del costo es aceptable)
    Si algo puede hacer es intentar pregonar a los cuatro vientos cuales son los costos reales de edificar, que los clientes calculen cuanto pagaran al final por su propiedad y no cuanto es el valor de la cuota, los efectos devestadores del ipc o tasas variables …………….en definitiva, mostrar al pueblo que toda la utilidad sobre lo razonable se la llevaran los bancos, financieras, especuladores y todo aquel que quiera tomar del bote………………eliminar los intermediarios…………..informar, informar e informar
    Si los bancos peruanos tienen las siguientes regulaciones:
    1: Prestamos hipotecarios máximos por un 75% del valor “real” de la propiedad
    2: plazo máximo del crédito 25 años
    3: Cuota a pagar nunca superior al 25% del ingreso real del cliente
    Entonces en su país la cosa no pinta mal…………si lo anterior no se cumple………cuidado
    A su mail le envie un pdf clarificador y muy ilustrativo
    saludos

  2. #5
    Jadp Inmobiliario
    en respuesta a Ing.vilchez

    Re: Burbuja Inmobiliaria en Perú

    Ver mensaje de Ing.vilchez

    Hola, un saludo a Rankia y a todos sus lectores usuarios, soy peruano, Agente Inmobiliario Profesional y antes de serlo era Promotor Inmobiliario en terrenos propios en un par de empresas familiares. Mi actividad data desde 1995. Para fines de los 90's participe junto a mi Padre en los primeros foros de lo que era la nueva política de vivienda del gobierno de Alberto Fujimori, la famosa Ley de Promoción de la Vivienda más conocida como Programa Mí vivienda, eran años difíciles por diversos motivos y el negocio inmobiliario (básicamente la construcción de vivienda para vender) realmente era negocio de pocos. En el gobierno de Alejandro Toledo (2001 al 2006) se ajustan razonablemente las normas del Programa Mí vivienda y habiendo pasado los años de inestabilidad el negocios inmobiliario este (Mí vivienda) despega a la par que otros sectores locales y por cierto en el mundo donde nuevos booms económicos y financieros se gestan; van pasando los años y el crecimiento del negocio inmobiliario avanza sin parar y muchas "cosas nuevas" se van produciendo, digo "nuevas" para nosotros que por primera vez experimentábamos tal constante de crecimiento sostenido. Una de las cosas que hemos aprendido como país (estoy generalizando) es que la Economía no tiene color político y lo correcto es tener a los mejores Profesionales manejando, con independencia de lo político, las cuentas del país, el resto lo hacemos los trabajadores, comerciantes, empresarios, profesionales e inversionistas. Ningún país está a salvo de crisis pero lo primero es, aceptar que las habrá, proveer, vigilar y actuar a tiempo, con esto se puede salir siempre airoso. En el Perú aunque muchos no lo sientan hay buenos economistas y analistas que están vigilando, también, el mercado inmobiliario, es mas hay lecciones aprendidas que estos profesionales estudian y han estudiado, por eso ningún especialista (incluso los menos serios) sale a hablar de burbujas inmobiliarias en el Perú. Lo que hay es una economía creciendo y en ella todo crece, la especulación (fenómeno humano natural como perniciosa) cobra dimensiones de vértigo y todos comenzamos a embriagarnos de dinero (y no digo engordarnos), ojala no fuera así pero así es y lo que mantendrá el equilibrio saludable (no pasar del resfrío a neumonía aguda) seguirá siendo la economía manejada por los mejores y una nación donde predomine la excelencia. Creo que los españoles lo saben aunque muchos prefieran seguir culpando a otros pero también saben que esta crisis esta depurando a los profesionales, reformando las cosas, cambiando esquemas mentales y generando oportunidades más sostenibles, estoy seguro que ahora es que se está sentando las bases para el futuro crecimiento, por ahora queda seguir limpiando la casa. En el Perú no hay Burbuja Inmobiliaria y constitucionalmente el Estado está facultado para supervisar mas no ha intervenir en el mercado, no esperemos que lo haga, hagamos algo nosotros como el Ingeniero Vilchez a quien animo que haga publicaciones informativas según su especialidad y si que hacen falta profesionales del sector haciendo esto que en sectores como publicidad, economía, por decir lo más conocido, proliferan pero claro muchos auspiciados por organismos diversos, yo puedo auspiciarlo publicando sus artículos, de qué manera?, pues eligiendo los temas de interés, produciendo el contenido y haciendo que muchos lo vean por lo tanto lo conozcan, esto es bueno para él pues seguro que se multiplicaran sus clientes y bueno para todos porque se informan con contenido de calidad.
    Un abrazo desde Lima - Perú.
    Jose Antonio Delgado
    Agente Inmobiliario registrado en el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento con el registro PN-1879.

  3. #6
    centrolima
    en respuesta a Ing.vilchez

    Re: Burbuja Inmobiliaria en Perú

    Ver mensaje de Ing.vilchez

    Ing. Vilchez Me ha gustado su articulo es detallado y sobre todo real. Esto esta pasando en el ano 2002. quisiera que Ud. escriba un reporte de este ano 2015, 13 anos despues. Por que estos 3 ultimos anos ya no entiendo lo que esta pasando en relacion a los precios, sobre todo en cuanto a ofertas de venta. Hablemos de Lima Cercado por ejemplo un edificio abandonado como el de Radio Reloj,Ave Tacna 225, sus duenos ponen el precio de $ 1,200 por metro cuadrado de construccion. que es puro casco (8,050 mt) y $5,000 mt de terreno (525mt), que paso con los parametros y precios de hoy?
    Cual es lo verdadero y como se llega a un estado de lo irreal. Las burbujas no pueden existir en el Peru por las leyes que tenemos de proteccion al consumidor y al ciudadano. Las burbujas a que Ud. se referia en el ano 2002 se dan en paises como USA donde su quasi gobierno es dirigido por los lobistas, remunerados por los aglomerados de poder.
    Gracias por su respuesta
    Centrolima

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