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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Qué va a pasar con el Precio de la Vivienda a partir del 2020?

 

Frente a los agoreros que anuncian el inminente hundimiento del precio de la vivienda yo tengo la convicción de que eso no solo no va a suceder sino que va a ocurrir todo lo contrario. Aún no ha llegado la verdadera subida de precios.

En el vídeo lo explico con más detalle, pero en resumen, mi tesis es que las subidas que hemos visto hasta ahora no han sido provocadas porque la gente se haya lanzado a comprar viviendas -eso aún no ha sucedido- sino que los precios han subido desde 2015 porque los inversores hemos estado tomado posiciones motivadas por el incremento del precio de los alquileres.

Debido a la crisis las familias españolas no han estado en disposición de comprar viviendas. Además, los bancos, con mucho tino, tampoco es que hayan estado regalando los créditos. Y como resultado de ambos factores, ha aumentado mucho la demanda de alquileres y, por lo tanto, el precio de los mismos. 

Esto ha animado a cientos de pequeños inversores a adquirir viviendas con el ánimo de rentabilizarlas mediante su alquiler. 

Y es esto lo que ha sostenido el incremento de precios que hemos visto hasta ahora.

Pero al precio de alquilar viviendas se le ha ido la olla y en estos momentos está ya fuera de madre. Es insostenible que las familias tengan que pagar las barbaridades que ahora están pagando por pisos que hace diez años costaban la mitad de lo que ahora cuestan. Hablo principalmente de Madrid y Barcelona, localidades que, además, tienen previsto aumentar su población en los próximos años hasta convertirse en megapolis de pesadilla post apocalíptica.

Lo repito, los actuales precios del alquiler son insostenibles y la salida natural a este problema vendrá cuando un gran número de padres de familia se den cuenta de que con lo que pagan ahora por alquilar podrían perfectamente pagar las cuotas de una hipoteca.

Entonces es cuando se echaran al monte de comprar casa y cuando vendrán las subidas de verdad.

Pero ahora se oyen tambores de guerra.

Hay algunas cosillas en el horizonte inmediato que van a provocar que lo que acabo de predecir se retrase un poco: Guerra arancelaria de Trump, recesión económica mundial, incremento del número de parados, los comunistas en el Gobierno de España, etc.

Pero cuando estas pequeñeces se disuelvan como lágrimas en la lluvia y la economía española vuelva a crecer, entonces la dinámica subyacente del mercado inmobiliario volverá a la carga y lo hará con fuerza.

Lo explico en el vídeo...

 

Si no estás de acuerdo conmigo comparte tus razones.

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
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  1. #1

    W. Petersen

    En mi humilde opinión, el incremento del alquiler, en una parte relevante (ni idea del porcentaje, y probablemente ni siquiera hay estudios de eso) viene por la imposibilidad de acceso a la compra, me explico:

    Hay bastantes casos, que hace tiempo que dejaron de ser testimoniales, en lo que sería más rentable la compra que al alquiler, o como poco, uno empataría, con lo cual ante la perspectiva de pagar lo mismo, al menos si compras, tienes la posibilidad (que no la realidad en todos los casos) de recuperar algo cuando vendas (si puedes vender, claro, de ahí lo de “la posibilidad”).

    Pongamos un ejemplo de una vivienda de 120.000 € de coste, el banco te va financiar 96.000 €, vamos que hay que tener ahorros por 24.000 €, o que los padres hagan una donación (si pueden hacerla), pero no solo eso, los gastos e impuestos son entre 9 y 17.000 € (dependerá de su se es muy joven y se ostenta algún derecho de reducción en los impuestos) … por tanto, salvo las excepciones que comentaré en el siguiente párrafo, en el mejor de los casos hay que tener ahorrado 33.000 €, y sin bonificaciones unos 39-40.000 €

    Algunos consiguen financiar el 90 ó el 100% o que la tasación les salga más alta y como hay entidades que aceptan financiar el 80% de la tasación siempre y cuando no supere el 90% del valor de compra, es posible que “la entrada” pueda reducirse a 22-23.000 €, en lugar de los 33 – 39.000 €. En consecuencia con los contratos de trabajo que consigue la mayoría de nuestro jóvenes, son realmente pocos los que pueden llegar a la compra.

    Ahora bien si algo no ha cambiado es la liquidez “de ladrillo”, si uno compra en buenas zonas, tiene liquidez, costará un poco más o un poco menos tal venta, y habrá que vender a los precios que corresponda, no obstante hay zonas en las que la dificultad de la venta es mayúscula, son crisis o con bonanza, mala zona, seguirá siendo mala en momentos de expansión económica. No digo que no se pueda vender, pero las dificultades van a ser grandes.

    P.D.: Tristán ¿Realmente crees que en un probable gobierno de coalición PSOE-Podemos, podrán, ya no digo aplicar, politicas económicas comunistas? Yo creo que no es posible, al margen de que España no es Venezuela, y mucho menos Europa del Este hace 30 años ... es que ni se le parece.

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  2. #2

    Tristán el subastero

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    Completamente de acuerdo con tu comentario sobre el coste de alquilar frente al de comprar.

    Respecto a que la presencia de comunistas en el gobierno nos pueda convertir en una futura Venezuela... no, ni de coña. En primer lugar porque los socialistas no se lo permitirían a los de Podemos. En segundo lugar porque la sociedad no se lo permitiría a los socialistas. Pero es que, aunque la coalición con Podemos no nos pudiera llevar al desastre inmediato, no hace falta llegar a tanto para que su sola presencia perjudique, y mucho, la buena marcha de la economía. Los grandes empresarios se van a cortar mucho antes de emprender grandes planes de inversión. Los pequeños empresarios son aún más cobardes que los grandes. Por lo tanto, mal para la creación de empleo. Y tampoco hay que subestimar el daño que cada uno de los cuatro ministros comunistas puede hacer en su área de influencia.

    A este respecto siempre me recuerdo una de las medidas que tomó el conseller (¿se escribe así?) de industria de la Generalitat en la época del tripartito, que decidió echar el cierre a lo que entonces se llamaba la "Pasarela Gaudí", que era el mejor desfile de moda de España, muy por delante de la "pasarela Cibeles" que se celebraba en Madrid. El muy gilipollas la eliminó del calendario porque decía que eso de la moda era una cosa de pijos y capitalistas y que la economía debía servir al pueblo y a las élites. Los años siguientes reinó la pasarela Cibeles por incomparecencia de del competidor. Puro comunismo destructor.

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  3. #3

    W. Petersen

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    Es que hemos tenido a cada uno !! Supongo que como en todas partes ... ahora recuerdo a un director general que su gran merito era ser del partido, era contable como yo ... bueno al menos yo tengo una diplomatura y llevo años llevando temas financieros.. no serviría para director general ni de coña ... pues ese menos ... y otro que recuerdo de un pueblo cercano .. vicepresidente de la diputación ... u otro que fue alcalde ... en fin ....

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  4. #4

    Koldita

    Yo personalmente no estoy deacuerdo del todo y en todo. Mi humilde opinión es que en un futuro no muy lejano el acceso de los jóvenes a la vivienda lo veo muy poco probable, al final es todo una cadena...el empresario no contrata porque es carísimo contratar, si lo hace con sueldos precarios que no les permite acceder a una vivienda, y que a su vez lo que hará es seguir subiendo el precio del alquiler. Por otro lado el acceso a compra a través de un crédito hipotecario va a ser para unos pocos porque debido a la crisis y a la cantidad de créditos impagados el banco exige muchísimo para dar el acceso al crédito y además que la gente joven para acceder a esa vivienda a través de un crédito hipotecario tendrás que tener ahorrado como mínimo el 20% AHORRADO

  5. #5

    Tristán el subastero

    en respuesta a Koldita
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    Sí, sí, Koldita, yo también estoy de acuerdo en que los años de vivienda en propiedad para todos se han ido para no volver. Pero muchos de los que ahora alquilan perfectamente podrían comprar una vivienda similar a la que están alquilando. Y lo harán aquellos que tengan trabajo fijo y suficientes ahorros para pagar el 20% que no les va a financiar el banco más el 15% de gastos de la compra. Y cuando lo hagan en masa, entonces los precios subirán en 3 ó 4 años el 20/30% que les queda por subir.

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  6. #6

    Koldita

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    Estoy deacuerdo contigo...pero únicamente y digo sólo unicamente unos pocos tendrán acceso a esa vivienda, nada más que los que hayan hecho bien los deberes y hayan tenido y tengan capacidad de ahorro en una hipoteca de entre 120.000 y 150.000 como mencionas en el post 25000-30000 euros ahorrados más los gastos de la hipoteca que no son pocos ITP registro + notaría, etc que supone otro 15 % + del valor del piso. Vamos que en mi humilde opinión la gente joven lo va a tener muy chungo para poder comprar vivienda(vamos que ya lo tiene)...o alquiler compartido o con los padres!!!La mentalidad de la gente joven está cambiando a marchas forzadas y su filosofia de vida es vivir al día...ahorro 0. Yo lo veo muy lejos, es mi opinion. Moraleja: Que comprar una vivienda se va a convertir en un lujo cuando en teoría es algo de primera necesidad.

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  7. #7

    Hombredepaja

    Yo creo que el mercado es completamente dual, por un lado las grandes urbes donde la población crece y por lo tanto aumenta la demanda y los precios también deberían hacerlo, y por otro multitud de ciudades medianas y pequeñas con la población estancada o en ligera bajada.

    En el segundo caso se van a conjugar diversos factores que van a tirar hacia abajo de los precios: Descenso de la población, aumento más que probable del desempleo, contratos precarios que impiden el acceso a financiación y no nos olvidemos de la pirámide de población, yo conozco multitud de casos de hijos únicos que en los próximos 10-20 años van a heredar más de una vivienda, y encima muchos ni siquiera viven en la ciudad donde van a heredar, por lo que son viviendas que van a salir al mercado y estos herederos lo que quieren es cash y no van a tener problemas para bajar el precio hasta donde haga falta a diferencia de muchos vendedores que están limitados por el importe pendiente de pagar de la hipoteca.

    Y otro factor, por lo menos en mi ciudad los bancos y la SAREB todavía tienen un montón de activos sin colocar (la SAREB incluso sin adjudicarse, vaya gestores..), si la autoridad bancaria europea endurece las condiciones o si alguien se decide a meter mano en la cueva de inútiles que es la SAREB que tiemblen los propietarios particulares porque estos si que hunden los precios en dos telediarios si se lo proponen.

    Otra cosa que veo en mi ciudad es que varios constructores de toda la vida salieron indemnes de la crisis, en los barrios consolidados no se construyó nada después de 2004, los que se comieron el marrón fueron los grandes venidos de fuera que se dedicaron a hacer grandes promociones en el extrarradio, los constructores locales acumulan unos cuantos solares bien situados y en cuanto aparezca demanda van a construir y a vender a precios similares a los que piden los particulares por pisos construidos antes del 2004, por lo que estos últimos se verán obligados a bajar precios para competir con la obra nueva.

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  8. #8

    tirikos

    yo vivo en malaga y tengo varios amigos que han pasado de pagar 600 de alquiler y ,obligados porque el casero ya iba a pedir 700 por un 3 dormitorios de 70 m ,a irse al banco y comprar el mismo piso a 340 por mes en una hipoteca fija a 25-30 años.
    Fijate que con respecto a los creditos bancarios yo opino distinto que ustedes porque ,vale el banco no te va a prestar asi por la cara pero si se ponen muy chulos las fintech les van a terminar comiendo el unico pastel que les queda y te digo que la competencia ya de por si esta muy pero muy peliaguda ,llames entrando orange como banco ,y que no se le ocurra a amazon vender pisis y financiarlos ellos...

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  9. #9

    tirikos

    en respuesta a tirikos
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    me refiero siempre a madrid ,barcelona ,malaga , valencia y bilbao

  10. #10

    Tristán el subastero

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    Disponer de una vivienda en la que alojarte es una primera necesidad obvia. Pero no veo por ninguna parte que lo sea poseerla en propiedad. La gente que vive alquilada no ve menoscabados sus derechos por el mero hecho de estar alquilados.

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  11. #11

    Nebe

    en respuesta a Hombredepaja
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    Totalmente de acuerdo contigo, en mi opinión hay 4-6 grandes ciudades en España donde los precios han subido mucho y creo que no van a bajar en los proximos años.

    Sin embargo existen otra multitud de ciudades más pequeñas entre 50.000-400.000 habitantes donde los preciso bajaron durante la crisis y has seguido bajando, y creo que en los proximos años seguiran bajando.

    He estado mirando en una de esas ciudades de 180.000 habitantes un piso en alquiler, y no existe nada decente por menos de 600€. Sin embargo existen multitud de pisos en venta bastante buenos por 100.000€, yo diria que la proporcion es de un 10% en alquiler contra un 90% en venta.

    Nada se mueve en el mercado de compra venta y en los proximos años seguira bajando debido a que van a salir más pisos al mercado, sin embargo la oferta de alquiler es muy escasa.

    En las agencias me han dicho que hay mucho miedo con la nueva norma que entro sobre el alquiler mínimo de 5 años, y lo que la gente esta haciendo es subir los precios de alquiler o retirarlos del mercado ( aparcandolos hasta ver lo que pase o intentar venderlos entre tanto).

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  12. #12

    Nebe

    Ahh, por cierto, muy buen video.

    Muchas veces vale más verlo que leer páginas de blog o informes.

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  13. #13

    Gromen

    Buenas tardes,
    muy chula la "bolita de Tristán". Puede que sí y puede que no.
    La banca tuvo mucho que ver con la burbuja inmobiliaria, con la caída de precios del ladrillo y tendrá mucho que decir sobre lo que va a ocurrir con los precios en el futuro.

    Coincido en que el principal impedimento para adquirir un inmueble, es la falta de capital ahorrado (en torno al 30% sobre el precio de compra, incluyendo los impuestos.)

    No creo que haya burbuja de precios venta, pero sí de los de alquiler.

    Creo que lleva razón tirikos, cuando se refiere a las Fintech y demás corporaciones que desean entrar en el mercado financiero.

    Mis pronósticos, para Madrid Capital:
    - Moderación leve en los precios de compra-venta durante los próximos 18-24 meses.
    - Moderación acusada en los precios de alquiler: son insostenibles

    Y más allá de esas fechas no me sale nada en la bolita......

  14. #14

    Rodrigo Alavarse

    Hola Tristán, muchas gracias por dedicarnos tu tiempo y dar tu visión. Me he matriculado en el curso Triunfa con las Subastas (aprovechando el descuento de Black Friday, jeje) pero todavia no he empezado, ya que tengo un restaurante que por estas fechas está hasta arriba, pero en enero quiero empezarlo.

    Una duda de una subasta que estoy mirando: son dos plazas de garage en una subasta con dos lotes (un garage cada lote) y el valor de tasación es exacamente el mismo que el del valor de subasta (8,300 y pico) pero la cantidad reclamada es de más de 60 mil...si participo y me la adjudicasen por el 70%, seria por el 70% de los 8,300, no de la cantidad reclamada, cierto? Ó es porque hay cargas muy altas en ello? El banco pujaria hasta los 60 mil (como comentaste en caso de las viviendas)

    Un gran saludo,

  15. #15

    Antonio Gh

    Dices ciertas verdades que son futuribles pero olvidas otros parámetros que harán que el precio de venta baje. Y es que si los actuales inquilinos deciden comprar es por qué dejarán vacío el hueco del alquiler. Ocasionando mayor oferta de alquiler y bajando la demanda por que se dedican a comprar y todos los inversores de fondos acabarán vendiendo y barato, rápido para recuperar su inversión ocasionando un colapso de las inmobiliarias y sobre todo afectsra a particulares mal vendiendo su casa o esperar años a la recuperación. Y tampoco tienes en cuenta el decrecimiento demográficon junto a una mayor movilidad geográfica de las personas que impide comprar casas. Además de que las familias tienen pocos ahorros y apenas tienen para pagar la entrada del piso o pago de gastos de compra.

  16. #16

    Anrabro

    Veamos, un piso pequeño de un dormitorio cubre las necesidades de un estudiante, una pareja joven al inicio, un empleado joven, un emigrante, etc.
    Un piso bien situado en Madrid dentro de la M30 se puede alquilar por 500 euros/mes.Con gastos de comunidad, seguro, IBI, derramas, etc de 1000 euros/año.
    Valor de compra 100000 euros, escritura 10000 euros.Total 110000 euros.
    Si se compra a un 2% de interes y solo se pagan intereses los gastos seran de 3200 euros año.
    Si lo compra alguno de los anteriores y teniendo en cuenta que en 5 años ya no le vale lo tiene que vender por 100000 es decir que no recupera los gastos de escritura y le sale cada año a 5200 euros.
    Si alquila paga al año 6000 euros, se va cuando quiere, no soporta arreglos de electrodomesticos ni problemas y solo le cuest 800 euros mas.
    No esta tan claro que interese mas comprar que alquilar en este caso.
    Las cuentas se pueden plantear al reves, lo compras y te metes en los problemas de alquilarlo y despues de pagar a Hacienda ves lo que te quedas.
    En resumen no esta claro el tema, al menos como lo planteais.
    Tengo varios pisos en alquiler y no es de color de rosa como lo pintan.

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  17. #17

    Antonio Gh

    en respuesta a Antonio Gh
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    Pido perdón por las faltas de ortografía. Pero el corrector ortográfico del móvil me pasa malas jugadas..

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  18. #18

    Tristán el subastero

    en respuesta a Anrabro
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    Jajaja, ¿quién alquila por 500 euros al mes un piso dentro de la M-30?
    Eso ni sucede ahora ni sucedía hace 10 años. Yo tengo alquilado un pisito de 35m2 en Vallecas por 500 euros al mes. Y un bajo de 65m2 en Usera por 750 euros al mes. ¡Vallecas! ¡Usera!

  19. #19

    Tristán el subastero

    en respuesta a Rodrigo Alavarse
    Ver mensaje de Rodrigo Alavarse

    Rodrigo, no hagas locuras. Si comienzas el curso en enero no comiences a comprar hasta febrero. Y nunca antes de haberme frito a consultas en la plataforma del curso. En este negocio es fácil perder dinero si no andas con cuidado.

  20. #20

    Euro sport

    Buenas, la verdad que no tengo ni idea de lo que va a pasar con el precio, porque cada uno argumenta según sus propios intereses; lo que sí que puedo afirmar esque en Madrid, donde vivo, nadie de mi entorno (clase media) se plantea comprar un piso ni de coña. Yo ahora vivo de alquiler a 1 minuto del trabajo y en esta zona no podría comprarme un piso. Respecto a Alicante (la ciudad de donde soy) la gente joven vive de alquiler muy feliz, y no se plantean comprar un piso. ¿Qué pasaría si los precios subiesen? Pues que seguramente no compraría ni el tato. Yo vendí mi piso en junio, y la verdad, que tengo cero ganas de volver a comprar; puedo decir que me siento libre, y la felicidad que pensaba que me iba a dar una casa en propiedad, en mi caso, no ha sido así. Y por vivir de alquiler no me siento inferior ni nada así. Llegar al trabajo en 1 minuto andando es un lujo que pago con gusto, puedo comer en casa (me ahorro comer en restaurante y me ahorro el gasto de transporte) y tengo muchísimo más tiempo para mi. Lo que no voy a comprar es un zulo. El piso en el cual viviría ahora costaría más de 300000, y no voy a endeudarme por unos ladrillos. Como digo, todo son suposiciones y opiniones. Un saludo.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

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