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Uno de los deberes de todo blogger que quiera tener bien informados a sus lectores es estar al día de la actualidad de su sector, motivo por el que, en mi caso,  estoy obligado a leer todo lo que se publica en España sobre el negocio inmobiliario.

Y gracias a que yo llevo eso a rajatabla es por lo que pude hacerme eco hace casi un mes de las actividades de Desokupa, la empresa cuya actividad es desalojar de gentuza las viviendas de los honrados ciudadanos españoles, hartos de la in-Justicia española que ni está ni se la espera. Y ello con un mes de antelación a El Confidencial, que ayer se hizo eco, por fin, de la noticia.

Y en este mismo sentido de tratar de estar informado sobre la cosa inmobiliaria, hace un año, no recuerdo cómo, me enteré de que uno de mis lectores de allende los mares publicaba una página de Facebook más que interesante.

Se trata de  Geoff007, un inversor inmobiliario de Estados Unidos que más de una vez nos ha dejado a todos alelados con sus explicaciones del mercado "real state" americano.

En realidad no publicaba solo una página de Facebook sino dos, ambas con unos contenidos magníficos.

Pero hace unos días anunció que se había cabreado por no se qué y que iba a suspender la publicación.

Menos mal que en cuanto leí eso decidí copiar y pegar inmediatamente algunos recortes de una noticia de la que él se había hecho recientemente eco y que me interesó muchísimo.

Geoff se ha comprometido a que uno de estos días publicará en este blog, como autor invitado, un post sobre el mercado inmobiliario americano. Pero mientras eso llega no puedo resistirme a reproducir aquí y ahora, en plan corta/pega, la historia que ha contado del barrio latino Allapattah de Miami y de un subastero que se ha hecho rico de la noche a la mañana.

Amigo Geoff, no te lo tomes como una inmunda copia sino como un rendido homenaje que le hago a tus páginas de Facebook, que deseo que pronto vuelvas a poner en circulación.

Ahí va...

 

Increíble lo que está ocurriendo en Miami y la gentrificación de sus zonas más deprimidas económicamente.

Unas de las zonas comerciales más grandes de la ciudad, el barrio de Allapattah, fue comprado a precio de ganga por un inversor judío de Miami beach. Se trata del Miami Produce Center, que es una inmensa área donde se distribuye productos agrícolas para todo el Estado.

Este área tiene unos 10 acres y unos 155.495 pies cuadrados a un total de $141 dólares el pie.

Y ahora la idea es tumbar todos esos almacenes para construir edificios residenciales.

En toda esta zona de los alrededores del Miami Produce center, entre 2007 y 2015 aparecían muchas propiedades entre 30,000 a 60,000 dólares. Es una zona muy peligrosa de noche ya que esta justo al lado del barrio llamado Little Haiti.

Justo en los alrededores de ese centro de distribución de alimentos es precisamente donde estaban las propiedades mas despreciadas por todos, ya que hay un constante mal olor que procede de esos almacenes y mucho movimiento de camiones de 12 am a 2 pm. 

Y además la cárcel también está cerca de allí.

Ahora bien, desde 2013 se han levantado mas de 5 o 6 torres residenciales de viviendas de protección oficial, que aún siéndolo, son muy bonitas y con todos los servicios, incluido gimnasio. Esto ha hecho que la zona empiece a cambiar.

Y desde que saltó a la prensa el anuncio de la compra del Miami Produce Center y la reordenación urbana subsiguiente la situación ha cambiado drásticamente.

Las mismas propiedades que hace un año cotizaban a 30/60.000 dólares ahora no valen menos de 150.000.

Una verdadera guerra de ofertas. Las subastas judiciales en los juzgados parecen un concierto de rock. todo el mundo queriendo entrar como bestias a esas propiedades abandonas, destruidas, sucias, viejas llenas de multas y violaciones.

Los Wholesalers que tenían contratos en esas propiedades están todos sacando sus propiedades del mercado para volverlas a ofertar  de tres a cinco veces el precio que pedían originalmente. ¡¡y todo esto sin invertir un dolar de sus bolsillos!!

 

                                              

 

Hasta aquí lo que cuenta Geoff de lo que ha ocurrido en el negocio inmobiliario de Miami.

Luego se queja amargamente de haber especulado mucho en este mismo barrio pero limitándose siempre a comprar, reformar y vender, sin haberse quedado con ninguna propiedad en lo que allí llaman "buy and hold" (comprar y mantener). 

Si lo hubiera hecho ahora estaría tan satisfecho como cierto subastero llamado José, cuya historia cuenta, que siguió el camino exactamente contrario al resto de los inversores locales. Mientras que todo el mundo compraba y vendía, el compraba, reformaba y ponía en alquiler siguiendo la estrategia que allí llaman BRRRR (Buy, Repair, rent, Refinance and Repeat).

¡¡Y ahora tiene nada menos que 37 propiedades en ese barrio!!

Este exitoso compañero americano pagó entre 30 y 54.000 dólares por cada una de ellas y, lo mejor, jamás puso más del 10% del precio.

Y anda diciendo que ahora no vende ninguna por menos del 200.000 dólares.

Si es que Estados Unidos tiene algunos defectillos, pero sigue siendo el país de las grandes oportunidades. El lugar donde aquellos que lo merecen, triunfan.

Por lo visto, el subastero llamado José no tenía hace diez años dónde vivir.

Y ahora Geoff nos explica con más detalle el asuntillo ese de BRRRR, estrategia súper lucrativa y que por lo visto allí está libre de impuestos.

Es como sigue...

 

Lo primero para seguir esta estrategia es saber con qué bancos puedes lidiar y cómo.

La mayoría de los bancos tienen lo que llaman períodos de "seasoning", que duran de seis a doce meses, durante los cuales se niegan a refinanciar una casa más cara de lo que se compró.

Pero también hay algunos cuantos bancos y programas de refinanciamiento que no tienen ese período de seasoning. Si un banco tiene un periodo de seasoning de 12 meses y usted compro la casa por 60,000 dólares hace 6 meses, el banco solo le refinanciará un 75% de los 60,000 dólares, incluso aunque la valoración actual (después de haber hecho la reforma) sea de 200,000 dólares.

Entonces la clave está en encontrar un banco que no tenga periodos de seasoning.

Para esto es importante hacer negocios con bancos regionales, comunitarios, credit unions y Mortgage Bankers independientes. De esta forma si compras una propiedad por 60,000 dólares y e invertiste $30,000 en reformas y la casa esta valorada en $200,000, puedes perfectamente refinanciarlo por $150,000 y meterte en el bolsillo el equity (beneficio) de $60,000 dólares libre de impuestos mientras sigues chupando de la teta de la vaca de los alquileres por tiempo indefinido.

Este tipo de estrategia usualmente solo se da en barrios distressed (deprimidos) como Allapattah. MI amigo José, un subastero de profesión y de los mejores. Un tipo al que el tío Trump llamaría "wonderfulllll" usando esta estrategia se ha sentado sobre 37 propiedades en ese barrio.

 

¿No me digáis que no estáis alucinando con el negocio inmobiliario en USA?      

Compras por 60k, le metes al piso otros 30k y luego el banco te presta 150k, con lo que te metes al bolsillo 60k (libres de impuestos) y empleas los otros 90k en volver a empezar. Y con los alquileres pagas el crédito hipotecario.

¿Alguien se anima para acompañarme a Miami?

  1. en respuesta a Sergio Sydney
    #75
    Beticus

    Me voy a Australia o a Mismo. Todo será mejor que este país bananero llamado España

  2. en respuesta a Mr. Jack
    #74
    Geoff007

    Hola amigo Jack nuevamente.

    Como dije antes, tengo menos de un año en esto de las notas y hoy aprendi algo muy importante que me gustaria compartir.

    1-En muchos estados el comprar notas y revenderlas es corretaje. Por lo tanto debes tener licencia de coredor de hipotecas. La buena noticia es que cuesta 299 dolares y 20 horas de clases y pasar 3 examenes (ciudad, estatal y federal). Esta leyes son nuevas con el dodd-frank.

    2-En la florida es 100% irregulado siempre y cuando no te anuncies por ningun medio como comprador de notas o prestamista. Esa NO es la realdiad en otros estados. Hoy aprendi que Oregon es el mas agresivo en ese sentido.

    3-En muchos estados (no todos) si compras una nota que no esta siendo pagada por centavos de dollar y la modificas, eso podria ser un nuevo prestamo para estados como oregon o california. Por lo tanto necesitas la licencia de prestamista (para esta licencia es necesario sacar la de corredor de hipotecas que explique arriba y luego solicitar la de prestamista NO servicing, que es privado).

    4-Hoy dia el 70% del negocio de notas viene de seller finance (o duenos que venden la propiedad haciendo el lugar del banco) A medida que esta modalidad siga creciendo (porque los bancos no estan prestando para comprar casas) es inevitable que el estado metas sus narices en esto (como siempre). Asi que es importante estar atentos.

    5-En estos momentos es mucho mejor comprar notas comerciales debido a que es 99% irregulado. Notas comerciales son notas de subasteros, seller finance, especuladores, prestamistas privados etc.

    Acabo de venir de una expo y estos son puntos que desconocia pero que son importantes. Yo pensaba que este negocio era nacional, pero aprendi que no. Que cada estado tiene sus propias leyes. Ojo con eso. He notado que muchos amigos que conozco estan comprando notas en Michigan y otros estados a 20 o 30 centavos de dollar. OJO con eso, porque ellos sin saberlo estan cometiendo un delito si no estan licenciado a nivel federal como prestamista privados (eso se llama NLMO) Yo mismo estaba estudiando notas en estados como Oklahoma u las Carolinas y hasta pague dinero a empresas importantes de tasaciones para que me dijeran el precio real de las propiedades en esas areas.

    Ojo con eso, que las reglas del juego han cambiado con el Dodd-Frank.

    Un saludo.

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  3. en respuesta a Mr. Jack
    #73
    Geoff007

    Gracias Brother.

    YO empece en esto en el 2012 cuando la inteligencia artificial tomo el lugar de nosotros en el mercado bursatil... No niego que Tristan fue una influencia enorme para mi desde entonces. Ya conocia algo del mundo inmobiliario, pero ni el 1%.

    Yo empece como todo el mundo. Haciendo wholesaling. Me tomo 8-9 meses cerrar el primer deal. Pero luego en el 2013 logre cerrar 4-6 deals al mes sin poner dinero de mis bolsillos (bueno si, pero minimo., Hablo de 500-1000 dolares maximo por deal de mi bolsillos). Y luego en el 2014 empece el proceso de ser un wholesaler a ser un flipper (reformador de propiedades desvaluadas).. Pero no fue hasta febrero del 2016 que empece a escuchar sobre las notas hipotecarias.

    La razon es que mi suplidor de propiedades movia 30-60 casas semanales a precios absurdos (de baratos) y decidi investigar y aprendi que el tio lo que hace es comprar paquetes de notas hipotecarias y separarlas y venderlas individualemnte. Hablo de comprar notas de 70 propiedades con un valor nominal de 1,7 millones de dolares por solo 200,000 dolares (non peforming) Y revenderlas individualmente hasta recuperar minimo 900,000 dolares.

    En este 2016 me he involucrado mas y mas en esta nicho de la industria y te juro que es 100% mejor que cualquiera otra modalida inmobiliaria en este pais.

    Y es obsenamente liquido amigo. Hablo que puedes comprar y vender notas en horas. Solo el carry sale o seller finance (que es lo mismo) (seller finance son duenos de propiedades que venden las propiedades dierectamente a un comprador y hacen el papel del banco.. Eso es crear una nota) Es un negocio de 1,3 trillones anuales en este pais.

    Todos los que crean notas via seller finance quieren vender sus notas inmediatamente y no esperar 15, 20 o 30 años. El descuento minimo es 25% de la propiedad.

    Y hablo de seller finance, pero hay muchisimas otras formas de conseguir notas. Mis dias como especulador inmobiliarios llegaron a su fin en este 2016. Yo ahora mismo tengo 7 propiedades, he vendido (tengo en contraro, aun no lo cierro) 3 propiedades, tengo el resto en venta y dos en reparaciones.

    Pero cuando salga de mi inventario, no volvere a lidiar con propiedades directamente. Las finanzas inmobiliarias en este pais es demasiado superior y mucho menos irregulado y muchisimo mas simple..

    Supongo que es evolucion.

    PD: Como dije antes. Yo no doy cursos, no vendo programas ni cobro por nada. Es un mercado obsenamente grande como para cometer la estupidez de "esconderlo".. Tampoco he inventado la rueda.

    Mis posts son muy basicos, muy basicos (tampoco quiero pecar de estupido) pero muy directo y honestos.

    Si te digo que las notas son 1000 veces mejor que vender drogas, apuestalo 100%. Hablo de comprar por ejemplo segundas hipotecas de 50,000 dolares por solo $1000 dolares y avalado por la propiedad (Ojo, segunda hipotecas son mas peligrosas que las primeras hipotecas).

    En otro post ya expuse a quienes y como yo le compro notas.. si deseas puedo ponerte donde y como hacerlo. Un metodo sencillo es ir a la pagina del condado miami-dade de hipotecas y ver la lista de prestamistas-duenos. Si el prestamista y el dueno de la propiedad es la misma empresa o persona, ya sabes que es seller finance.

    Ya sabes automaticamente que esa persona esta mas que dispuesta a venderte la nota con un yield minimo del 18% al 25% Y si es non-peforming, el yield puede llegar hasta el 500% (No exagero). Y no tienes que lidiar con plomeros, ni ocupas ni nada de estas basuras.

    Recuerda que cuando compras una nota, debes incluir en el contrato firmado por todos la clausula 'DEED IN LIEU" (osea que no pagas y te vas, aqui le llaman cash for key). cero burocracia y todos ganan, incluyendo el moroso.

    PD: BULK NOTES funciona asi mas o menos rapido:

    Los grandes bancos venden tape (listas) en paquetes que van calificadas entre 1000, 5000 y 10,000 propiedades a los Hedge Funds. Estos Hedge Funds compran estas notas a 5 centavos de dolar cada propiedad y revenden en paquetes de 10, 50 y 100 propiedades a los inversores individuales a 10 o 0 20 centavos de dollar cada propiedad.

    Los inversores individuales venden estas notas de una en una a un precio promedio de 30 a 40 centavos de dollar.

    Puedo hacer un libro de todo lo que he aprendido, pero mas o menos tienes una idea.

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  4. en respuesta a Mr. Jack

    Desde luego, Geoff007. Si a ti te interesa el negocio, yo estoy completamente de acuerdo a que lo hagas con mis lectores y te brindo este blog para cualquier oferta de compra/venta de real estate que quieras hacerles.

  5. en respuesta a Geoff007
    #71
    Mr. Jack

    Amigo geoff estoy enganchado a tus comentarios como si una novela se tratara , si por mí fuera mañana mismo cojia el avión y me iba a buscarte ... solo vivir una de las experiencias que relatas debe ser un subidon de los que ya ni recuerdo en este mi país querido . Creo que no seré el único en este foro al que su imaginación lo haya llevado a EEUU atraído por tus comentarios , pero me pregunto , con el permiso del comandante jefe de estos lares , Sr. Tristán , xq no ayudarnos o colaborar en la distancia? que puedes proponernos?

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  6. en respuesta a Geoff007
    #70
    tirikos

    ok gracias

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    #69
    Geoff007

    Hola amigo tristan.

    Cuando compras propiedades como inversor y haces buy n hold (osea, que no eres epeculador) si pagas impuestos, entonces despide a tu contable.

    Eso aqui en USA se llama BRRR. Buy, Repair, refinance, repeat.

    Hay una gran ley absurda llamada depreciacion. Es solo aplicable a los inversionistas y no a las personas que viven en la propiedad. Es tan enorme, que no solo te ahorrar impuestos de tu propiedad, pero lo que sobre del % de la deprecacion de tu propiad, puedes agregarlo a otras propiedades.

    Muchos aqui creen que miento cuando les digo que pueden hacer una fortuna libre de impuestos en USA sin poner un solo centavo de sus bolsillos en Biens raices. Aqui pueden comprar propiedades por $1 dollar, siempre y cuando sepan como estructurar la compania. OJO, en USA un NON-Profit corp no significa que No ganen dinero. Simplemente significa que no pueden especular. Y es tax free.

    http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/reo/goodn/dhmabout

    Necesitas reformar una propiedad y no tienes dinero? No problema, tambien podria ser gratis.

    http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/203k/203k--df

    Quieren mas ejemplo? jejejeje

    OK..

    Los condados te REGALAN DINERO para que compres y reformes propiedades jodidas. (si brother, regalado!, no tienes que pagarlo jamas)

    http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/topics/grants

    Y no solo Real Estate, pero para todo te regalan dinero siempre y cuando sea para abrir un negocio. Pero increiblemente el 99,999% de las personas no lo saben.

    http://www.grants.gov/

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  8. en respuesta a Tristán el subastero
    #68
    Geoff007

    Trista, no tienes idea de la admiracion que siento por ti. Eres el unico hombre de habla hispana que ha educado durante tanto tiempo a tantas personas (incluyendome) sobre el mercado espanol. Como ya sabes de sobra, mi pasion por Espana es enorme. Es un pais que amo con mi alma.

    Cuando vi tu pagina por primera ves no podia creerlo. Un tio que hable espanol que exponga como hacer dinero? Tu has sido y sigues siendo mi inspiracion.

    Puedes usar mis posts y hacer un libro si deseas. Lo autorizo.

  9. en respuesta a Geoff007

    Eres un pozo sin fondo, amigo Geoff007. Tus conocimientos dan para escribir un libro.

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  10. en respuesta a Aitorbk
    #66
    Geoff007

    Hola amigo.

    EN US cobro y recobro no es lo mismo que Lien. Ojo con eso hermano.

    Cobrar una deuda es una cosa, comprar un lien en una deuda es otra muy muy muy diferente.

    Por ejemplo. Supongamos que una familia contrate a un techero para hacer un techo y no pague lo acordado, ese techero pone algo que se llama Mechanical Lien sobre la propiedad. Tu vas a la corte y mira los mechanical liens. Supongamos que esa familia dejo de pagarle al techero 5000 dolares.

    Tu vas a donde el techero y le ofreces 1000 dolares cash por el lien. Supongamos que acepte, pues mandas una carta a los duenos de la propiedad recordando que deben pagar la deuda y mandas esa misma carta a la corte.

    See, en las cortes de USA un inversor tiene mas propiridad que todo los demas. Quizas no cobres la deuda rapidamente, pero cuando esa casa se venda, a ti hay que pagarte tus 5000 dolares del mechanical lien.

    Pero aqui te dire como suele ocurrir realmente las cosas.

    Imaginemos el mismo ejemplo:

    compras un lien de 5000 por 1000, pues mandas una carta exponiendo las consecuencias legales, pero dices que estas dispuestos a negociar el lien por 3000. En el 90% de los casos logras tu objetivo. Porque? porque el gran truco esta en mandarle esa carta al banco o al note holder, No a la familia que viva en la propiedad.

    Bingo!

    Cuando compras o originas un prestamo sobre una propiedad, lo ultimo que quieres es tener un puto Lien de 5000 dolares. Y mas cuando lo puedes resolver por 3000.

    Una ves el banco acceda a pagar el lien (puede tomar varias semanas en hacer el cierre) puedes vender el lien por la mitad del monto acordado (diogamos que 1800) y te ganas 800 dolares en par de dias.

    Es 100% irregulado.

    Sin embargo, comprar Deudas por cobrar, aqui en USA tiene un significado muy muy especifico Y ahi si que es complicado. No es lo mismo llamar a Visa o mastercard que te vendan 100,000 dolares en deudas por 1000 dolares y cobrar ese dinero, que comprar un lien sobre una propiedad. (si, el 99% de los broker hipotecarios venden deudas de Visa y Mastercard a 1 o 2 centavos de dolar, pero el problema es ir a cobrar esas deudas sin garantias).

    Las notas son un lien sobre propiedad. No te pagan, la propiedad es tuya. Asi de simple.

    espero haberte ayudado brother.

  11. en respuesta a tirikos
    #65
    Geoff007

    Hola amigo.

    No uses nunca a Trulia ni esas webs gratis como referencias porque muchas veces esas propiedades se venden y no lo postean.

    Nosotros en US usamos algo llamado MLS que es la Bolsa inmobiliaria.. Yo personalmente uso el matrix de Corelogic.

    http://www.corelogic.com/products/matrix-multiple-listing-platform.aspx

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    #64
    Geoff007

    Difiero contigo amigo.

    Miami y las grandes ciudades de USA si que van a entrar en una correccion fuerte. (Mi opinion personal, ojo con eso) Pero USA es casi un continente de grande. Por ejemplo en Tampa ahora mismo o en Sarasota en Florida aparecen propiedades distressed por 30,000 o 50,000 que una ves reformada valen 150,000 o 200,000.

    Unas de las cosas que debemos tomar en cuenta es la masiva movilizacion de ciudadanos en retiro hacia la florida. Gente con muchisimo dinero en pensiones privadas. Por ejemplo, solo en pensiones privadas, nosotros los estadounidences tenemos 27 trillones de dolares. Un buen % de ese dinero terminara aqui en la Florida y por eso estamos viendo este Boom en las grandes ciudades.

    Sin embargo, esa distribucion natural de riquezas es ahora que se esta empezando a ver en otros condados del estado. Observa este link y veras donde estan los condados con mayores apreciaciones del estado en Florida.

    https://www.neighborhoodscout.com/fl/rates/

    Como puedes observar, los muy azules es donde mas se estan apreciando las propiedades. Me creerias si te dijera que es donde mas propiedades distressed hay en el estado al mismo tiempo? Observa como el area de Miami esta "casi blanco" en cuanto apreciacion.

    Si la montana no va a maoma, maoma va a la montana.

    PD: Insisto, La Florida es el estado premium del sur del pais junto con Texas y Georgia para meter el dinero. Y este es el momento.

  13. en respuesta a zaza75
    #63
    Geoff007

    COntestando a tu pregunta. Y espero que no te ofendas. Tu eres el vivo ejemplo del tipico europeo, que le pones la comida en la mesa y lo huele tanto hasta que se pudra.

    Nosotros en USA no somos como ustedes. Aqui es normal el compartir las cosas. El mercado de notaas en USA es de 6 Trillones!, es casi un 45% del PIB de USA. Tu crees que yo gano algo "escondiendo algo asi?"..

    Unas de las cosas que admiro tanto a Tristan es precisamente por eso. Poque en ves de cuestionarme (NO estoy vendiendo nada) no investigas tu mismo?

    Yo no estoy delatando un secreto. YO estoy exponiendo lo que aqui en USA es un negocio brutal y quizas unico en el mundo (en cuanto apertura)..

    Revisate, porque con esa mentalidad no llegaras ni a la esquina.

    PD: Sobre el tema de los visados. Amigo, en US hay mas de 50 tipos de visados de inversionistas. La razon por la cual los extranjeros compran en US es porque es libre de impuestos y porque pueden comprar muy muy barato. Es un mercado muy amplio. Asi que te pido que no hagas comentarios que desinforme al lector.

    Tu puedes vivir en tu pais e invertir aqui y mantener tu visa normal. Somos un pais con muchisimos problemas, con muchisimos errores y lejos, pero lejos de ser perfecto. Pero a la hora de hacer negocios, no somos Europa. Quieres constituir una empresa en USA para invertir en USA desde tu pais y no pagar impuestos?

    Mira que buen tipo soy. En 20 minutos lo tienes armado y oficial.

    http://form.sunbiz.org/cor_fc.html

    Por ejemplo, NO tienes que vivir en USA para registrar una empresa aqui desde espana. Quien te diga eso, es un mentiroso. Y formar una empresa en Florida toma 15 minutos y 75 dolares!. Una ves constituya tu llc o scorp lo que sea. Puedes comprar a nivel distressed como cualquier ciudadano y sin pagar impuestos.

    http://economia.elpais.com/economia/2016/02/01/actualidad/1454342583_965613.html

    http://www.libremercado.com/2016-04-19/el-paraiso-fiscal-de-moda-entre-los-ricos-esta-en-eeuu-1276572147/

    http://www.elconfidencialdigital.com/dinero/espanoles-abandonan-Panama-paraiso-EEUU_0_2688331159.html

    Y segundo, Sacramento es California, NO Florida o Texas o Georgia. O se te olvida que nos llamamos ESTADOS UNIDOS y no America?

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  14. en respuesta a zaza75
    #62
    Geoff007

    Hola amigo.

    YO no vendo cursos, ni doy seminarios, ni libros ni vendo nada. Toda informacion que doy es 100% gratis. De hecho, No existe ningun libro que hable tendido de lo que estoy exponiendo, precisamente porque no es del interes que sea popular.

    En USA cuando una persona No paga la hipoteca, NO la hereda a futuro. El banco o el tenedor tiene que chuparselo y el proceso de desalojo puede tardar mucho tiempo y ser muy costoso. Por ejemplo en Florida, desalojar una persona puede tomar 1800 dias promedio y unos 100,000 dolares.

    Cuando tu compras una nota hipotecaria y negocias con el prestatario, tu interes primordial NO es sacarlo de su casa, pero si modificar la hipoteca para que se pueda quedar en ella. Usualmente antes de firmar, se incluye una clausula llamado "Deed In Lieu" donde el prestatario en caso de no poder pagar en el futuro, tiene que irse de la casa sin pelear la propiedad, a cambio de que no afecte su credito y un incentivo economico (usualmente 10,000 dolares).

    Una ves tu eres dueno de la nota, puedes hacer con ella lo que quieras. Venderla parcialmente, Rehabilitarla y revenderla a full price si el Yield es correcto. Puedes hacer un Deed in Lieu directo y quedarte con la propiedad etc etc.

    UN inversor de notas NO, repito NO esta sujeto a ningun tipo de ley! Ni el Dodd-Frank ni la SEC. Lo mismo que un prestamista comercial.

    Aqui les dejo un articulo para que vean de que no estoy "vendiendo disparates" como algunos estan insinuando. El mayor urbanizador de Miami, Jorge Perez, compra propiedades y terrenos distressed a centavos de dollar comprando notas y haciendo Deed in Lieu.

    http://www.wsj.com/articles/SB10001424052748704681904576315540927450326

    http://www.miamidda.com/pdf/5.18.11%20Miami%20Herald.%20Jorge%20Perez,%20partners%20take%20control%20of%20Miami's%20Omni%20complex.pdf

    Local real estate investors Jorge Perez, Jimmy Tate and Sergio Rok looked at the Omni Center, a struggling mixed-use project, and saw a great redevelopment opportunity. When they purchased the $161 million note in May that represented the bulk of the $206 million mortgage, their vision called for first gaining control of the property through foreclosure and eventually embarking on a mixed-use redevelopment plan. Selling wasn’t in the cards.

    What they never expected was the Geting Group coming along four months later and buying them out at the full value of the note, with plans to incorporate the Omni as part of Resorts World.

    dos

    A group led by the Related Group purchased the Omni 
    Center’s note for $100 million this week.
      
    “We acquired the debt,” said Jimmy Tate of Tate 
    Capital, which partnered with Related Group on the 
    purchase. “We’re the lenders.”  

    The note has a principal balance of $161 million, and represents approximately 78 percent of the total senior mortgage balance of $206 million for the property, first opened in 1977. 

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  15. en respuesta a zaza75

    En este caso sí estoy de acurdo contigo, Zaza75. Ahora mismo ni USA en general, ni mucho menos Miami, en particular, son mercados en los que se pueda invertir en ladrillos con expectativas de ganar dinero. El mismo Geoff007 lleva meses diciendo que allí se está preparando una crisis inmobiliaria, aunque ni mucho menos tan grande como la pasada.

    Y ese amigo de Sacramento es la prueba de que allí se han acabado los chollos.

    No, para emigrar a Miami habrá que esperar a que colapsen sus precios. Y mientras tanto, el visado ese, que se lo metan por donde escuecen los pepinos.

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