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Recuperación de la vivienda en EE.UU.

 

 

La recuperación de la vivienda en EE.UU

Dada su importancia en la crisis financiera mundial, la recuperación que está en marcha en el mercado de la vivienda de EE.UU. es positiva, tanto para la economía como para los inversores. El sector es un termómetro económico cuyas repercusiones en la inversión y en el consumo estadounidenses pueden estimular el crecimiento económico de EE.UU. y del mundo, además de mejorar la confianza en los activos de riesgo, como las acciones y los inmuebles.
 
Indice compuesto S&P/ Case shiller
  • De acuerdo con el ampliamente seguido índice compuesto Case‐Shiller de precios de la vivienda en 20 ciudades, los precios de la vivienda en EE.UU. marcaron un máximo histórico en abril de 2006. Después, como se observa en el gráfico, el mercado se hundió y en enero de 2012 perdía más de un 50% con respecto a sus máximos.
  • Sin embargo, desde enero de 2012 se ha registrado una mejora en el índice todos los meses y las variaciones interanuales también entraron en terreno positivo en junio de 2012, lo que sugiere que los precios de la vivienda han tocado fondo y están rebotando.
  • La recuperación de los precios de las casas en EE.UU.se ha reflejado en otros indicadores del mercado de la vivienda. Por ejemplo, en enero de 2013 se construyeron 890.000 viviendas nuevas (unidades anualizadas), lo que supone un aumento del 23,6% frente el mismo mes de 2011.
  • Muchos factores se han conjugado para apoyarla recuperación de la vivienda en EE.UU., como la mejora de la asequibilidad (medida con la ratio precio‐alquiler, p. ej.), la menor oferta procedente de embargos, la caída del paro y un periodo prolongado de tipos de financiación hipotecaria en niveles muy bajos.

El panorama a largo plazo 

  • Como se aprecia en el gráfico que figura debajo, los precios de la vivienda de EE.UU. alcanzaron su máximo histórico en abril de 2006. En su apogeo, los precios de la vivienda estaban un 50% por encima de su "valor razonable"*. Actualmente, se calcula que están un 2% por debajo de su valor razonable.
  • Otros parámetros de valoración, como la ratio precio‐alquiler,se mueven en niveles de finales de 2000 y comienzos de 2001. El índice de asequibilidad de la vivienda de la National Association of Realtors (NAR) sugiere que las casas en EE.UU. están en su nivel más asequible en décadas (al menos, para los que pueden conseguir financiación), gracias en parte al descenso de los precios y los tipos hipotecarios en mínimos históricos.

Precios vivienda EEUU

Implicaciones para la economía estadounidense 

Un mercado de la vivienda más fuerte influye en la economía estadounidense portres vías principales:
  1. Inversión residencial: Cuando la vivienda se recupera, se construyen más casas, lo que da un impulso inversor directo a la economía. El volumen de promociones iniciadas está aumentando y la inversión residencial real en EE.UU. creció un 14,4% en 2012, el ritmo más rápido desde 1994.
  2. Efecto riqueza en el consumo: Cuando los precios de la vivienda suben, los consumidoresse sientenmásricos, lo que tiende a hacerles gastar más. Se calcula que por cada dólar de incremento de la riqueza neta de los hogares, los consumidores estadounidenses han gastado históricamente entre 3 y 5 céntimos más.
  3. Segundas hipotecas: Como se demostró en el periodo de auge, lassubidas del precio de la vivienda permiten a los propietarios pedir más dinero prestado contra el valor de sus inmuebles. Las pruebas disponibles sugieren que la propensión a gastar ese dinero suele ser alta.

De lastre a impulso

  • El gráfico muestra el efecto histórico combinado de los tres factores sobre el PIB de EE.UU. y pone de relieve que de los tres factores, la inversión residencial es generalmente el de mayor repercusión. 
  • El gráfico muestra que la contribución negativa de la vivienda durante el periodo de desaceleración fue acusada. El hecho de que ahora haga una contribución positiva, aunque pequeña, es importante. 
  • Según Goldman Sachs, la recuperación de la vivienda estadounidense probablemente dé un impulso total al PIB real de EE.UU. del 0,5% en 2013.
efecto de la vivienda en el PIB
 

Posibles implicaciones para la inversión

 

Implicaciones específicas para EE.UU.

  • Dado que beneficia al conjunto de la economía estadounidense, la recuperación de la vivienda es un factor de apoyo importante para muchos activos de inversión de EE.UU., como las acciones y los inmuebles.
  • Una de las formas más directas que tienen los inversores para tomar posiciones en la recuperación de la vivienda en EE.UU. es a través de acciones de constructoras, tanto residenciales como generalistas.
  • Dentro de la renta variable, la recuperación de la vivienda estadounidense también es favorable para aquellas empresas que suministran materias primas y servicios relacionados con la construcción de viviendas. Estas empresas pueden ser de EE.UU. o de fuera; un buen ejemplo de empresa que se ha beneficiado considerablemente de la recuperación de la vivienda en EE.UU. esla británica Wolseley, especializada en fontanería y calefacción*.
  • En general, la recuperación de la vivienda en EE.UU.también es beneficiosa para los bancos estadounidenses. En concreto, la recuperación ayuda a sanear los balances bancarios reduciendo los activos tóxicos y los consiguientes cargos por deterioro y mediante una mayor demanda de financiación hipotecaria.

Implicaciones generales

  • En la medida en que una recuperación del mercado de la vivienda de EE.UU. impulsa a la economía más potente del mundo, también puede considerarse beneficiosa para la economía y demanda mundial.
  • Un buen ejemplo de las amplias repercusiones mundiales de la recuperación de la vivienda estadounidense son sus efectos positivos en varios metales industriales, sobre todo el cobre. En este sentido, se calcula que el sector de la construcción de EE.UU. ha acaparado alrededor del 50% de la demanda total de este metal en EE.UU. en la última década. Como dato sorprendente, cabe señalar que en el periodo de mayor auge se calcula que el sector de la construcción de EE.UU. supuso el 15% de la demanda mundial de cobre,mientras que ahora la cifra se sitúa en tan solo el 9%.
  • La recuperación del mercado de la vivienda en EE.UU. es otra razón para ser optimistas sobre los fundamentales de la deuda corporativa. Conforme la recuperación se va dejando sentir en la demanda agregada y permite a lossectores cíclicos y a los bancos tener un buen comportamiento,también debería venir en ayuda de los balances empresariales y el mercado de bonos corporativos.

Opiniones de nuestro equipos de inversión

"Los precios de la vivienda influyen mucho en el ánimo del consumidor estadounidense, por lo que su reciente dinamismo es positivo para la confianza de los consumidores y, por lo tanto, para el gasto privado, lo que impulsa el crecimiento del PIB. Estoy aprovechando las oportunidades que genera esta recuperación a través de valores como Owens Corning, un fabricante de materiales de construcción que se está beneficiando del aumento de las nuevas promociones iniciadas". Adrian Brass, gestor de carteras de renta variable estadounidense.
 
"La aceleración del ritmo de recuperación de la vivienda en EE.UU. probablemente cree un importante mercado para el incremento de la oferta de las minas de cobre durante los próximos dos o tres años, lo que mantendrá los precios del cobre considerablemente por encima de los costes marginales". Chris Moore, gestor de carteras de renta variable mundial. 
 
"En nuestros fondos multiactivos, actualmente sobreponderamos renta variable estadounidense por la relajación monetaria y la recuperación en marcha en el sector bancario y la vivienda". Trevor Greetham, gestor de fondos multiactivos. 
  1. #1
    Claudio Vargas

    No lo sé, Enrique. La vivienda puede estar recuperando, pero es que viene de pegarse un batacazo de órdazo (como se ve en la gráfica, cuando estaba en máximos). La diferencia entre esos máximos y donde está ahora es, básicamente, deuda que tienen los bancos; deuda que va venciendo, a medida que se ejecutan los derivados. Si no fuera así, la FED nunca se hubiera embarcado en el QE4 para comprar 45000 millones de dólares en cédulas hipotecarias al mes... porque hay que parar el impacto deflacionario como sea.
    Por otro lado, los yanquis mienten como bellacos en todas las estadísticas; como en la del paro, la de la inflación, las del consumo (el índice de la Universidad de Michigan puede decir lo que quieras, pero en la calle Wal-Mart está vendiendo poquísimo y McDonald's, también) y tampoco me extrañaría que sucediera en el índice Case-Shiller...
    Y por si fuera poco, EE.UU. está en recesión y continuará en ella.
    Saludos!

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