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¿Las SOCIMI, apuesta de los grandes inversores?

Las Socimi (Sociedades Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario)  tienen su origen en los REITS anglosajones y fueron creados en octubre de 2009 con el propósito de impulsar el sector inmobiliario, de forma que los grandes inversores dinamicen el alquiler de la vivienda ante las dificultades de compra.

Sin embargo, debido a varios motivos, entre ellos, el reciente pinchazo de la burbuja inmobiliaria y unos requisitos elevados, no se consiguió el efecto deseado y, ahora, el gobierno ha modificado recientemente (BOE, viernes 28 de diciembre) las condiciones para formar una Socimi. En el siguiente cuadro se detallan las más importantes:
 
 
Cabe destacar la desaparición del mínimo de inmuebles para constituir una Socimi (basta con un inmueble) y la reducción drástica del Capital a invertir (5 millones de euros), lo cual es positivo, ya que facilita la constitución de estas sociedades. Sin embargo, la desaparición del límite de la financiación ajena puede provocar un exceso de endeudamiento que no sería positivo para la salud de la sociedad constituida y, más, en las circunstancias actuales. En cuanto a dividendos, se reducen de forma mínima (un 10%) pero continúa siendo fijo el reparto de éstos.
 

Además de estos cambios, se ha reformado su régimen fiscal con 3 cambios importantes. Primero, se pasa a tributar en función del resultado del IS y no solo por dividendos repartidos; segundo, el incremento de las rentas exentas que procedan de viviendas arrendadas del 20% al 25% (cuando más de la mitad del activo esté formado por viviendas; por último, el gravamen al que están sujetas todas las rentas se fija en el 19% . Estas medidas intentan dar salida al stock de viviendas existente, (aunque no es un gran incentivo) y simplifican las medidas fiscales anteriores.

Las ventajas para el capital invertido en ellas es que cuando un accionista decida invertir en una Socimi, sus rentas no están sujetas a impuestos y solo responde de los dividendos repartidos. Además, al permitir que estas sociedades puedan cotizar en el MAB, tendrán un valor determinado y, también, facilitará la liquidez a los accionistas. Otra ventaja consiste en que la rentabilidad de éstas viene determinada por los flujos de caja que es capaz de generar el inmueble en alquiler y no tanto por el valor de reposición y el valor de mercado, es decir, la devaluación o apreciación de los inmuebles no afectará a la rentabilidad que se obtendrá por ellos. 
 
Todos estos cambios hacen presagiar un aumento de las Socimi y una participación elevada de capital extranjero en ellas, sin embargo, el problema fundamental al que se enfrentan estas sociedades se deriva de la posible falta de confianza de los inversores en ellas. En gran parte, por la situación inmobiliaria actual y, por otra, debido a que ya han “fracasado” una vez. También es probable que las sociedades inmobiliarias se lancen a constituir Socimis debido a las ventajas fiscales que le reportan, lo que puede suponer un “refugio” para grandes fortunas que intenten poner en orden sus activos inmobiliarios.
 
Otro problema al que se enfrentan es la continua bajada de precios de la vivienda, lo que repercute en el arrendamiento de las viviendas. Sin embargo, habría que orientar la política de inversión al largo plazo, teniendo en cuenta que hay seguridad en el pago de dividendos anual y que se puede dar salida a las acciones y obtener liquidez de forma inmediata en el MAB. 
          
Actualmente, la empresa Armabex va a lanzar la primera Socimi (Promociones, Renta y Mantenimiento) al MAB. Desde la empresa, señalan que este vehículo de inversión aporta “garantías al inversor de que las Socimi sólo van a tener inmuebles en alquiler” por lo que “evitan especulaciones a corto y medio plazo”, sin embargo, creen que el proceso de las Socimi “irá más despacio de lo que la gente pueda desear”.
 
En definitiva, las Socimis son un vehículo de inversión consecuencia de la situación actual y que ya surgieron y han dado resultados en otros países con anterioridad. Debido a sus ventajas fiscales, puede considerarse sobre el papel, una inversión positiva, pero hay que tener en cuenta que están dando sus primeros pasos y nadie sabe la acogida que van a tener en el MAB. 
 

 

Julián Álvarez González
Ejecutivo Financiero
Departamento Macroeconómico
Aspain 11 Asesores Financieros EAFI S.L.